Hopp til innhold
Forskrift
Kommunal- og distriktsdepartementet

Forskrift til avhendingslova

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

forskrift/2021-06-08-1850·31 paragrafer·Sist endret 1. januar 2026·Utforsk grafen
I kraft 2022-01-01Kunngjort 2021-06-11Sist endret ved forskrift/2025-12-16-2614 fra 2026-01-01
HjemmelOverføring av forvaltningsansvaret for avhendingslova § 3-10 første ledd nytt tredje punktum§ 3-10Avhendingslova

Formål

Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

Innhold31 paragrafer

Kapittel 1. Innledende bestemmelser

§ 1-1

Formål

Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

Reglene skal sørge for at det lages tilstandsrapporter av høy kvalitet. Dette er for at forbrukere skal få et trygt informasjonsgrunnlag før de kjøper bolig.AI

§ 1-2

Virkeområde

Forskriften gjelder ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig etter avhendingslova.

Denne forskriften gjelder når en forbruker kjøper en helårsbolig eller en fritidsbolig etter avhendingslova.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 1-3

Den bygningssakkyndiges uavhengighet

Den bygningssakkyndige skal ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og skal være uavhengig av partene i en aktuell bolighandel.

Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene i en bolighandel. Personen skal ikke la seg påvirke av muligheten for nye oppdrag fra samme oppdragsgiver.AI

§ 1-4

Klart språk

Den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte.

Den bygningssakkyndige må forklare sine funn og undersøkelser på en måte som er lett å forstå for forbrukere.AI

§ 1-5

Virkningen av en godkjent rapport. Ubetydelige avvik

En rapport regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i denne forskriften. Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum. Selv om en rapport har avvik fra kravene i kapittel 2, kan den få virkning etter avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum dersom avvikene er ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang.

En godkjent tilstandsrapport gjør at kjøperen anses for å kjenne til informasjonen som står tydelig i rapporten. Rapporten kan fortsatt ha denne virkningen selv om den har små avvik fra kravene, så lenge avvikene er ubetydelige.AI

Se ogsåAvhendingslova § 3-10

§ 1-6

Rapportens varighet

Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen.

En tilstandsrapport er bare gyldig i ett år. Den må være utstedt senest ett år før kjøperen binder seg til å kjøpe boligen.AI

§ 1-7

Krav til datastruktur og format

Direktoratet for byggkvalitet kan bestemme at rapportene skal utarbeides elektronisk, herunder basert på en bestemt datastruktur som legger til rette for bruk og deling av data.

Direktoratet for byggkvalitet kan bestemme at rapporter skal lages elektronisk. De kan også bestemme hvilken datastruktur som skal brukes for at dataene skal være lettere å bruke og dele.AI

Kapittel 2. Minstekrav til tilstandsrapporter

§ 2-1

Hvordan undersøkelsene skal skje

Med mindre det fremgår at et rom eller en bygningsdel skal undersøkes med målinger, at det skal bores hull, at det skal stikkes i treverk eller annet, skal den bygningssakkyndige basere sine undersøkelser på det som er synlig. Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold.

En bygningssakkyndig skal i utgangspunktet bare undersøke det som er synlig. Det skal ikke bores hull eller gjøres målinger med mindre dette er avtalt. Tepper og møbler skal flyttes hvis det er nødvendig for å se bygningsdelen, men ikke hvis møblene er svært tunge uten grunn til å mistenke feil.AI

§ 2-2

Våtrom

På veggenes og himlingens overflater skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker b) se etter sprekker i fuger c) undersøke skjøter og underkant av plater d) høre etter bom (hulrom) under fliser e) se etter forhold som kan indikere fuktskade, som for eksempel råte, muggvekst, oppsprekking, svelling og fuktkrevende insekter f) se etter spor etter skadedyr g) se om det er vindu eller dør i våtsone, og i så fall vurdere om materialet er egnet h) se om det er ventiler, og om de kan åpnes. På gulvets overflate skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker b) se etter sprekker i fuger c) undersøke skjøter og underkant av plater d) høre etter bom (hulrom) under fliser e) se etter spor etter råteskade, muggvekst og skadedyr f) undersøke om det er tilfredsstillende fall til sluket ved hjelp av vater eller laser g) se etter om badet har terskel, og se etter flekker og andre skader h) høre etter knirk (hvis gulvet er belagt med annet enn fliser) i) undersøke om det er tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. I membranen, tettesjiktet og sluket i gulvet og på veggene skal den bygningssakkyndige a) undersøke sluk og rørgjennomføringer, herunder se om det er mansjett og klemring b) undersøke om det er mulig å gjøre rent c) undersøke membranens alder d) se etter tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt og utettheter, og angi risiko i tilfeller der en forsvarlig vurdering ikke er mulig på grunn av at arbeidet ikke er fagmessig utført. For å undersøke om våtrommet har fuktskade skal den bygningssakkyndige bore et hull med diameter på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Den bygningssakkyndige skal måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Hullet skal plomberes forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal opplyse om og vurdere måleresultater og observasjoner. Hulltaking kan unnlates dersom det ikke er praktisk mulig å gjennomføre, for eksempel fordi det krever tilgang til bygningskonstruksjon som er en del av flere boligers fellesareal eller til en boenhet med en annen eier, eller fordi boligen inngår i bygningskonstruksjoner av mur, betong eller totale prefabrikkerte konstruksjoner slik som baderomskabin. Hulltaking kan også unnlates når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig. I vurderingen av om hulltaking er unødvendig kan det for eksempel legges vekt på om boligen er nylig oppført, eller våtrommet har et system for fuktovervåkning, eller det er dokumentert at våtrommet nylig er renovert i tråd med Byggebransjens våtromsnorm av en håndverker som er sertifisert etter Byggebransjens våtromsnorm, eller våtrommet har annen tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting. Hulltaking kan videre unnlates dersom avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte. Dersom den bygningssakkyndige ikke tar hull, skal det opplyses om årsaken til dette, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. Den bygningssakkyndige skal vurdere konstruksjonen ut fra målinger, observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger. Den bygningssakkyndige skal undersøke avløp og vannrør. Vannstanden i sluket skal vurderes ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning skal undersøkes ved åpen vannkran i servant eller dusj, og vannmengde og trykk vurderes mens kranene er åpne. Hvis det finnes skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse, skal eventuelle symptomer på nabokonstruksjoner og alder vurderes. Den bygningssakkyndige skal ved hjelp av et papirark eller en røykampulle undersøke avtrekk, overstrømningsmulighet og tilluft. På sanitærutstyret skal den bygningssakkyndige se etter riss, sprekker, svelling, skjolder og merker fra avdrypp. Hvis det er kondens på sisternen, skal flottøren undersøkes. Hvis toalettet har innebygget sisterne, skal den bygningssakkyndige se om det er spalte eller inspeksjonsmulighet, og etterspørre dokumentasjon. Der det er mulig uten å demontere bygningsdeler, skal den bygningssakkyndige undersøke eventuell punktering av diffusjonssperre mot kald sone ved gjennomføring av ventilasjonskanaler, innfelte downlights, høyttalere og lignende. Den bygningssakkyndige skal også se etter merker etter varmgang og misfarging av armatur.
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-3

Kjøkken (gulv, avløp og vannrør)

På kjøkkenet skal den bygningssakkyndige se etter om gulvet har skader eller fuktskjolder. Den bygningssakkyndige skal høre etter om det er knirk. Ved hjelp av fuktoverflateindikator skal det ses etter tegn på skadelig fukt ved kjøleskap, vaskemaskin, varmtvannsbereder og andre vanninstallasjoner. Den bygningssakkyndige skal undersøke avløp og vannrør. Avrenning skal undersøkes ved åpen vannkran og vannmengde, og trykk vurderes mens kranene er åpne. Hvis det finnes skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse, skal eventuelle symptomer på nabokonstruksjoner og alder vurderes.

En bygningssakkyndig skal sjekke kjøkkengulv for skader, fukt og knirk. Det skal undersøkes om vannrør og avløp fungerer som de skal ved bruk av åpne vannkraner. Skjulte anlegg skal vurderes ut fra alder og synlige tegn hvis dokumentasjon mangler.AI

§ 2-4

Innvendige vann- og avløpsrør

Hvis vannrørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige undersøke materiale og sammenkoblingspunkter, kondensisolasjon og termisk isolasjon. Hovedstoppekranen skal lokaliseres og funksjonstestes, dersom den bygningssakkyndige vurderer at dette ikke kan føre til lekkasjer eller andre skader. Ved rør-i-rør-systemer skal den bygningssakkyndige undersøke om fordelerskapet er tilgjengelig, og at lekkasjevann ledes til sluk. Hvis materiale og type er kjent, skal også alderen vurderes. Hvis anlegget er skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alderen. Hvis avløpsrørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige undersøke materiale og sammenkoblingspunkter. Stakeluker og lufting skal lokaliseres og undersøkes. Avløpskapasiteten skal undersøkes. Lukt fra avløpssystemet skal vurderes. Hvis materiale og type er kjent, skal dette vurderes sammen med alder. Hvis anlegget er skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alderen.

Bestemmelsen fastsetter hva en bygningssakkyndig skal sjekke av vann- og avløpsrør i en tilstandsrapport. Dette inkluderer undersøkelser av materiale, koblinger, funksjonalitet og alder, enten rørene er synlige eller skjulte.AI

§ 2-5

Varmtvannsbereder

Den bygningssakkyndige skal spørre eieren hvilket år varmtvannsberederen var ny, og a) se etter avdrypp og fuktskjolder b) undersøke plassering c) undersøke hva slags fundament berederen står på, herunder om sokkelen er understøttet hvis berederen står på skapbunn d) undersøke om berederen er lekkasjesikret, for eksempel ved at lekkasje føres til avløp eller med automatisk vannstoppeventil der berederen er plassert i tørt rom.

En bygningssakkyndig skal sjekke varmtvannsberederens alder og se etter fukt og lekkasjer. Det skal undersøkes hvor berederen står, hva den hviler på og om den er lekkasjesikret.AI

§ 2-6

Vannbåren varme

Hvis rørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige undersøke materiale og sammenkoblingspunkter og dessuten om reguleringsventilene er trege eller ikke lar seg bruke. Hvis rørene er innebygde, skal de vurderes ut fra alder. Gjennomføringer ut av vegg og opp av gulv skal undersøkes. Det samme gjelder termisk isolasjon. Hvis det er gulvvarme, skal den bygningssakkyndige se etter sprekker og svelling i gulvets overflatemateriale.

Reglene fastslår hva en bygningssakkyndig skal sjekke ved vannbåren varme. Dette inkluderer synlige rør, innebygde rør, gjennomføringer, isolasjon og tegn på skader i gulv med gulvvarme.AI

§ 2-7

Varmesentraler

Denne paragrafen gjelder fyrkjeler, oljetanker, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler og lignende varmesentraler. Den bygningssakkyndige skal spørre eieren når anlegget var nytt, når det sist var service på anlegget, og om anlegget har brannsikring. Den bygningssakkyndige skal observere om det er lukt fra anlegget. Den bygningssakkyndige skal undersøke om det finnes nedgravd oljetank på eiendommen, og i så fall om kommunen har gitt pålegg om sanering. Hvis boligen bruker oljefyr til oppvarming, skal den bygningssakkyndige spørre eieren om den er tilpasset for bruk av bioolje. Det skal undersøkes om oljetank har lekkasjesikring.

Reglene fastsetter hva en bygningssakkyndig skal sjekke når det gjelder varmesentraler som varmepumper og fyrkjeler. Dette inkluderer å spørre eieren om service og brannsikring, samt å undersøke oljetanker for lekkasjer og saneringspålegg.AI

§ 2-8

Ventilasjon

Den bygningssakkyndige skal spørre eieren om når anlegget var nytt, og når det sist ble inspisert, rengjort eller fornyet. Videre skal den bygningssakkyndige undersøke om boligen har naturlig ventilasjon, mekanisk avtrekksventilasjon eller balansert ventilasjon. Hvis filter knyttet til ventilasjonsanlegg med balansert ventilasjon er lett tilgjengelig, skal den bygningssakkyndige se etter fukt og mugg i filtre. Den bygningssakkyndige skal undersøke om de enkelte rommene har mulighet for tilluft og avtrekk, og vurdere om boligen har tilfredsstillende luftutveksling.

En bygningssakkyndig skal sjekke hvilken type ventilasjon boligen har og vurdere om luftutvekslingen er tilfredsstillende. Ved balansert ventilasjon skal det sjekkes etter fukt og mugg i filtre hvis disse er lett tilgjengelige. Det skal også innhentes informasjon fra eieren om anleggets alder og vedlikehold.AI

§ 2-9

Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak

På takkonstruksjonen skal den bygningssakkyndige fra utsiden a) se etter svanker eller svai i mønet b) se etter fuktskjolder c) se etter råteskade og skadedyr d) se om det er tett rundt gjennomføringer e) se om det er ventilering eller lufting. Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) skal undersøkes når den bygningssakkyndige finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal i så fall a) se etter sprekker, mose, pløser og andre symptomer på svekkelser b) se om taket har tilstrekkelig helning c) undersøke hvilke materialer som er brukt d) undersøke innfesting og overganger e) vurdere vedlikeholdsnivået f) vurdere undertakets alder. På flate tak skal den bygningssakkyndige også a) registrere fall på flater b) undersøke renner og sluk c) se at det er overløp d) vurdere detaljer knyttet til oppkanter, beslag, overlys (lysåpninger), skorsteiner og rørgjennomføringer. Skorsteiner over tak skal inspiseres når den bygningssakkyndige mener det er sikkerhetsmessig forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal se etter avskalling, vurdere fuger og beslag, stabilitet og om høyden er forskriftsmessig. Hvis skorsteinen må inspiseres fra takfot, luke eller bakkeplan, gjøres det en skjønnsmessig vurdering av forholdene. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings takkonstruksjon, taktekking eller skorstein er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for bygningsdelene, eller hvis bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen.

Bestemmelsen fastsetter hva en fagperson skal undersøke på taket og skorsteinen i en tilstandsrapport. Dette inkluderer sjekk av takkonstruksjon, taktekking og flate tak, samt vurdering av skorsteinen dersom det er trygt å gjøre det.AI

§ 2-10

Loft (konstruksjonsoppbygging)

Den bygningssakkyndige skal spørre eieren når loftkonstruksjonen er fra, og om loftet er innredet i ettertid. Fra kaldloft eller kryploft skal den bygningssakkyndige se etter biologiske skadegjørere. Den bygningssakkyndige skal se etter lekkasjer, fuktskjolder, kondens og lignende ved piper, overganger, i bjelker og takluker. Dersom det er tilgang til kneloft og hanebjelkeloft, skal disse inspiseres. I taket og i bjelkelaget mot underliggende rom skal den bygningssakkyndige undersøke tettheten rundt eventuelle rør- eller kanalgjennomføringer. Hvis det er mulig, skal den bygningssakkyndige se om yttertaket er ventilert.

Regelen beskriver hva en takstmann skal undersøke på loftet i en bolig. Dette inkluderer sjekk av lekkasjer, fukt, skadedyr og hvordan loftet er bygget opp.AI

§ 2-11

Yttervegger

I ytterveggens konstruksjoner skal den bygningssakkyndige se etter deformasjoner og forhold som kan indikere fuktskade. Den bygningssakkyndige skal undersøke vannbord over og under vindu, i overgangen mellom grunnmur og fasade og i etasjeskillere. På kledningen (trefasade) skal den bygningssakkyndige se etter skader, sprekker og råteskade. Det skal undersøkes om det er tilstrekkelig lufting eller andre konstruksjonsfeil. Den bygningssakkyndige skal dessuten utføre stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkanten av panelet og i områdene rundt vinduene. Videre skal det vurderes om materialvalg, spikring, vedlikeholdsnivå eller annet kan gi forkortet levetid. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings yttervegger er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for ytterveggen, eller hvis ytterveggen har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen.

Bestemmelsen fastslår hva en bygningssakkyndig må sjekke på yttervegger og kledning i en tilstandsrapport. Dette inkluderer undersøkelser av fukt, råte, lufting og materialvalg. Reglene gjelder normalt ikke for fellesarealer, med mindre boligeieren har vedlikeholdsplikt.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-12

Vinduer og ytterdører

Den bygningssakkyndige skal se etter punkterte glass. Videre skal den bygningssakkyndige se på innsetningsdetaljer, slik som beslag, vannbord, omramming, karm og ytre tetting. Den bygningssakkyndige skal se på vinduenes og dørenes plassering i veggen, og vurdere om detaljene er egnet til å sikre mot vanninntrengning i konstruksjonen.

En bygningssakkyndig skal kontrollere om vinduer og ytterdører er tette og riktig montert. Det skal sjekkes for punkterte glass og om detaljer rundt vinduer og dører hindrer vann i å trenge inn i veggen.AI

§ 2-13

Balkonger, verandaer og lignende

På utkragede eller understøttede konstruksjoner, slik som balkonger og verandaer, og på rekkverk, skal den bygningssakkyndige se etter a) om konstruksjonen er forsvarlig festet b) om det er svekkelser i forankring eller understøtting c) om det er skader, slik som avskalling, deformasjoner, riss, sprekker, råteskader og rust på overflater. Den bygningssakkyndige skal undersøke a) om det er tilstrekkelig vannavrenning b) om tettesjiktet har tilstrekkelig oppkant mot vegg og dør c) om tettesjiktet har skader. Hvis boligen har terrasse eller inntrukket balkong over innvendige rom, skal den bygningssakkyndige i tillegg undersøke om konstruksjonen har ventilering eller lufting. Rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet. Den bygningssakkyndige skal forklare konsekvens av avvik og feil som er avdekket. Den bygningssakkyndige skal ikke sette tilstandsgrad på rekkverkshøyde og åpninger på balkong, veranda og lignende i tilstandsrapporten.

Regelen fastslår hva en bygningssakkyndig må sjekke på balkonger, verandaer og rekkverk i en tilstandsrapport. Dette inkluderer feste, skader, vannavrenning og tettesjikt. For terrasser over innvendige rom skal det også sjekkes om det er lufting.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-14

Krypkjeller

Hvis innvendig inspeksjon i krypkjelleren er mulig, skal den bygningssakkyndige a) se etter råteskader og muggvekst på overflater b) utføre stikktaking i treverket c) se etter råteskader på undersiden av bjelkelaget, bunnsvillen og andre skadeutsatte steder d) se etter delaminering og avskalling ved betong, gassbetong eller lettbetong e) vurdere luftgjennomstrømning og luftfuktighet, herunder fuktsperre mot grunn, høyde i rommet og ventiler mot yttervegg. Hvis innvendig inspeksjon ikke er mulig, skal den bygningssakkyndige a) undersøke terrengfall og drenering på boligens utside b) undersøke om luftgjennomstrømning er mulig mot ventiler. Hvis krypkjelleren ikke er mulig å undersøke innvendig, skal den bygningssakkyndige opplyse om det i rapporten. Den bygningssakkyndige bør i tilfelle også opplyse om skaderisiko og konsekvens av at krypkjelleren ikke er mulig å undersøke. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings krypkjeller er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for krypkjelleren, eller hvis krypkjelleren har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen.

Bestemmelsen setter krav til hva en bygningssakkyndig skal undersøke i en krypkjeller. Det skilles mellom hva som skal sjekkes når inspeksjon er mulig, og hva som skal sjekkes når det ikke er mulig. Reglene gjelder som hovedregel ikke for fellesareal, med visse unntak.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-15

Rom under terreng (kjelleretasje, underetasje og sokkeletasje)

Før den bygningssakkyndige undersøker konstruksjonene, slik som tilfarergulv, himling og vegger, skal eieren spørres om når huset ble bygget, om det er innredet i ettertid, og i så fall når. Den bygningssakkyndige skal undersøke hvor det kan være risiko for skade, og opplyse om materialbruk. På veggenes og himlingens overflater skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker b) se etter setninger og jordtrykk c) se etter fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og skadedyr. På gulvets overflate i rom under terreng skal den bygningssakkyndige a) se etter riss, sprekker og fuktskjolder b) høre etter knirk i gulvene c) se etter setninger d) se etter sprekker i fuger e) undersøke overganger og skjøter. Den bygningssakkyndige skal se etter forhold som kan indikere fuktskade, som for eksempel råte, muggvekst, oppsprekking, svelling og fuktkrevende insekter. Som del av undersøkelsen skal den bygningssakkyndige bore et hull med diameter på minimum 73 mm. Den bygningssakkyndige skal måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal tas i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i nedre del av utlektet vegg mot grunnmur, for eksempel ned mot bunnsvillen, eller i tilfarergulv. Hullet skal plomberes forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal opplyse om måleresultatene og om observasjonene, og vurdere disse. Hulltaking kan unnlates dersom det ikke er praktisk mulig å gjennomføre, for eksempel fordi det krever tilgang til bygningskonstruksjon som er en del av flere boligers fellesareal eller til en boenhet med en annen eier, eller fordi boligen inngår i bygningskonstruksjoner av mur eller betong. Hulltaking kan også unnlates når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig, for eksempel fordi rommet har en inspeksjonsluke. Hulltaking kan videre unnlates fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte. Dersom den bygningssakkyndige ikke tar hull, skal det opplyses om årsaken til dette og rommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. Den bygningssakkyndige skal vurdere konstruksjonen ut fra målinger, observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger. Hvis rom under terreng er innredet for varig opphold, skal den bygningssakkyndige se etter om det er ventiler i vegger og vinduer, og at disse ikke er tette, samt undersøke tilluft og avtrekk. Der det er mulig uten å demontere bygningsdeler, skal den bygningssakkyndige undersøke eventuell punktering av diffusjonssperre mot kald sone ved gjennomføring av ventilasjonskanaler, innfelte downlights, høyttalere og lignende.
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-16

Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet

Den bygningssakkyndige skal angi hva slags grunn boligen står på, dersom dette er kjent eller enkelt kan fastslås. Hvis fundamentene er synlige, skal den bygningssakkyndige se etter skader og skjevheter. Hvis fundamentene ikke er synlige, skal den bygningssakkyndige i stedet se etter riss, sprekker eller skader på grunnmuren. Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Hvis den bygningssakkyndige finner riss eller sprekker, skal det vurderes hva som kan være årsaken til dette og om det er behov for umiddelbare tiltak. Videre skal det undersøkes om avskallet puss har ført til at isolasjonen har blitt eksponert. Den bygningssakkyndige skal undersøke om drenering og sikring mot vann og fuktighet er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Denne paragrafen gjelder ikke der byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for byggegrunnen eller bygningsdelene, eller hvis byggegrunnen eller bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen.

Reglene bestemmer hva en fagperson skal sjekke av grunnmur, fundamenter og drenering i en tilstandsrapport. Det skal undersøkes om det er skader, sprekker eller fuktighet. Reglene gjelder som hovedregel ikke for fellesarealer i borettslag eller sameier.AI

§ 2-17

Terrengforhold

Den bygningssakkyndige skal undersøke om det er tilstrekkelig fall fra grunnmur eller om terrenget skråner innover mot boligen, og dessuten om takvann renner bort. Denne paragrafen gjelder ikke der terrenget er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for terrenget, eller hvis terrenget har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen.

En bygningssakkyndig skal sjekke om terrenget skråner bort fra grunnmuren og om takvannet renner bort. Regelen gjelder ikke for fellesarealer, med mindre boligeieren har vedlikeholdsplikt eller terrenget er særlig knyttet til boligen.AI

§ 2-18

Elektrisk anlegg og samsvarserklæring

For å avklare om det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget, skal den bygningssakkyndige finne ut når det lokale el-tilsynet sist gjennomførte tilsyn, og hva som var resultatet av tilsynet. Hvis det er mer enn fem år siden boligen sist hadde tilsyn, skal den bygningssakkyndige foreta en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Den bygningssakkyndige skal i tilfelle spørre eieren a) når det elektriske anlegget ble installert eller siste gang totalt rehabilitert b) om sikringene ofte løses ut c) om det har vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget d) om det finnes kursfortegnelse, og om antallet sikringer er i samsvar med denne. Når eieren har besvart spørsmålene i andre ledd andre punktum, skal den bygningssakkyndige se etter a) om plugg på varmtvannsbereder er brunsvidd b) tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr, og sjekke at kabler er tilstrekkelig festet c) tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig uten å fjerne kapslinger. Hvis det elektriske anlegget er montert etter 1999 eller det er gjort endringer på anlegget etter samme tidspunkt, skal den bygningssakkyndige spørre eieren om samsvarserklæring for kontroll av arbeidet. Den bygningssakkyndige skal forklare konsekvens av avvik og feil som er avdekket. Den bygningssakkyndige skal ikke sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget.

Reglene beskriver hvordan den bygningssakkyndige skal sjekke det elektriske anlegget i en bolig. Det innebærer undersøkelser av tidligere tilsyn, spørsmål til eieren og visuell kontroll av utstyr. Den bygningssakkyndige skal ikke fastsette tilstandsgrad på anlegget.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-19

Dokumentasjon på håndverkertjenester

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt.

Hvis det er gjort arbeid på boligen de siste fem årene av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren om dokumentasjon. Dette kan for eksempel være en skriftlig bekreftelse fra håndverkerne.AI

§ 2-20

Oppmåling av areal

Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal (BRA), i samsvar med NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger. Den bygningssakkyndige skal oppgi boligens totale bruksareal (BRA) i tilstandsrapporten. Det skal også opplyses om fordelingen av boligens BRA mellom kategoriene internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b) i tilstandsrapporten.

Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal etter en bestemt standard. Det totale arealet og fordelingen mellom internt areal, eksternt areal og innglasset balkong skal stå i tilstandsrapporten.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-21

Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses om dette. Hvis den bygningssakkyndige avdekker at en bolig ikke ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene i byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet, skal det opplyses om dette. Det samme gjelder hvis den bygningssakkyndige ser at boligen mangler rømningsvei eller oppdager andre forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet. Den bygningssakkyndige skal forklare konsekvens av avvik og feil for forhold nevnt i første og andre ledd, men skal ikke sette tilstandsgrad på forholdene.

En bygningssakkyndig skal informere om åpenbare ulovligheter, manglende brannceller, manglende rømningsveier eller andre forhold som kan være farlige for helse, miljø og sikkerhet. Konsekvensene av slike feil skal forklares, men de skal ikke få en tilstandsgrad.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).
§ 2-22

Resultatet av undersøkelsene. Anslag på utbedringskostnader

Det skal fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller den enkelte bygningsdelen, jf. § 2-23, med mindre noe annet går frem av bestemmelsene i denne forskriften. Tilstandsgraden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk (referansenivå). Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. Den bygningssakkyndige skal også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

Tilstandsrapporter skal angi en tilstandsgrad for hvert rom og hver bygningsdel basert på alder og bruk. Ved grad 2 eller 3 skal årsak og konsekvens forklares. For grad 3 skal det gis et anslag på hva utbedring vil koste.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrift 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).

Se ogsåForskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-23

§ 2-23

Fastsetting av tilstandsgrad

Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen. Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler. Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen, for eksempel fordi krypkjelleren er uten inspeksjonsmulighet eller taket var tildekt med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis i tilstandsrapporten. For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

Bestemmelsen forklarer hva de ulike tilstandsgradene (0 til 3) i en tilstandsrapport betyr. Gradene beskriver i hvilken grad en bygningsdel har avvik, slitasje eller behov for utbedring. Det skal også opplyses hvis en del ikke har vært mulig å undersøke.AI

Endret 17. desember 2025 · i kraft 17. desember 2025
Noter (1)
  • EndringEndret ved forskrifter 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 17 des 2025, se endringsforskriften for overgangsregel), 16 des 2025 nr. 2614 (i kraft 1 jan 2026).

referert av 1 →

Kapittel 3. Ikrafttredelse

§ 3-1

Ikrafttredelse

Forskriften trer i kraft 1. januar 2022.

Denne forskriften begynte å gjelde fra 1. januar 2022.AI

Vanlige spørsmål

✨ AI-generert

Forenklede forklaringer laget med AI og kontrollert automatisk — les alltid selve lovteksten.

Hva er formålet med denne forskriften?

Reglene skal sørge for at det lages tilstandsrapporter av høy kvalitet. Dette er for at forbrukere skal få et trygt informasjonsgrunnlag før de kjøper bolig.

Åpne § 1-1
Hvilke typer boliger gjelder denne forskriften for?

Denne forskriften gjelder når en forbruker kjøper en helårsbolig eller en fritidsbolig etter avhendingslova.

Åpne § 1-2
Kan den bygningssakkyndige være påvirket av partene i bolighandelen?

Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene i en bolighandel. Personen skal ikke la seg påvirke av muligheten for nye oppdrag fra samme oppdragsgiver.

Åpne § 1-3
Hvordan skal den bygningssakkyndige formidle resultatene sine?

Den bygningssakkyndige må forklare sine funn og undersøkelser på en måte som er lett å forstå for forbrukere.

Åpne § 1-4
Når regnes en rapport som godkjent?

En godkjent tilstandsrapport gjør at kjøperen anses for å kjenne til informasjonen som står tydelig i rapporten. Rapporten kan fortsatt ha denne virkningen selv om den har små avvik fra kravene, så lenge avvikene er ubetydelige.

Åpne § 1-5
Hvor gammel kan tilstandsrapporten være?

En tilstandsrapport er bare gyldig i ett år. Den må være utstedt senest ett år før kjøperen binder seg til å kjøpe boligen.

Åpne § 1-6
Kan det stilles krav om at rapportene skal være elektroniske?

Direktoratet for byggkvalitet kan bestemme at rapporter skal lages elektronisk. De kan også bestemme hvilken datastruktur som skal brukes for at dataene skal være lettere å bruke og dele.

Åpne § 1-7
Må den bygningssakkyndige bore hull for å sjekke boligen?

En bygningssakkyndig skal i utgangspunktet bare undersøke det som er synlig. Det skal ikke bores hull eller gjøres målinger med mindre dette er avtalt. Tepper og møbler skal flyttes hvis det er nødvendig for å se bygningsdelen, men ikke hvis møblene er svært tunge uten grunn til å mistenke feil.

Åpne § 2-1

Endringshistorikk

Følg endringer (RSS)

Hver oppføring er en kunngjøring i Norsk Lovtidend som endret denne loven.

  1. 2025