Hopp til innhold
Lov
Kommunal- og distriktsdepartementet

Lov om husleieavtaler

Husleieloven

lov/1999-03-26-17·93 paragrafer·Sist endret 1. juli 2026·Utforsk grafen
I kraft 2000-01-01Sist endret ved lov/2026-06-12-22 fra 2026-07-01
Fast eiendoms rettsforhold > Husleie
Innhold93 paragrafer

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

§ 1-1

Lovens virkeområde m.v

Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet. Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.

Loven gjelder avtaler om bruksrett til hus mot betaling, også når boligretten følger av en arbeidsavtale. Den gjelder ikke for hotell/pensjonat-opphold eller leie av fritidsbolig.AI

omtalt i 1 kilde →referert av 1 →

§ 1-2

Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.

Regler i husleieloven kan ikke avtales bort til ulempe for leieren. Ved leie av lokaler kan loven likevel fravikes i avtale, unntatt visse bestemmelser som er særskilt nevnt.AI

Se ogsåHusleieloven § 1-1Husleieloven § 1-4Husleieloven § 4-1Husleieloven § 4-4referert av 1 →

§ 1-3

Standardvilkår

Er leieavtalen inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne, skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene. Bestemmelsen i første ledd er ikke til hinder for at leier av bolig påberoper seg avtale som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

Hvis leieavtalen bygger på standardvilkår forhandlet mellom leier- og utleierorganisasjoner, skal avvik fra vilkårene opplyses skriftlig ved avtaleinngåelsen. Skjer ikke det, gjelder standardvilkårene i stedet. Leier av bolig kan likevel påberope seg avtaler som er gunstigere enn standardvilkårene.AI

§ 1-4

Avtaleform

Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det.

Avtale om leie av bolig kan inngås både skriftlig og muntlig. Hvis avtalen er muntlig, skal den likevel skrives ned dersom en av partene ber om det.AI

referert av 1 →

§ 1-5

Risikoen for sending av meldinger

Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram.

Regelen sier at hvis en part sender en melding etter loven på en måte som er forsvarlig, teller meldingen som gitt i tide selv om den kommer for sent fram eller ikke når fram til mottakeren.AI

§ 1-7

Erstatningsansvar for skade på person m.v

Tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven her. For slikt tap og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder de alminnelige erstatningsregler.

Skade på person dekkes ikke av lovens regler om erstatning. Tap som ikke skyldes mislighold følger vanlige erstatningsregler, ikke husleielovens egne regler.AI

§ 1-8

Forbud mot diskriminering

Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie, personskifte eller tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.

Utleier kan ikke legge vekt på ting som kjønn, religion, funksjonsnedsettelse eller alder når noen skal leie bolig. Slike forhold kan heller ikke brukes som grunn til å nekte noen å bo i husstanden, framleie eller overta leieforholdet.AI

Noter (1)
  • EndringTilføyd ved lov 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 1 jan 2004 iflg. res. 19 des 2003 nr. 1766), endret ved lover 3 juni 2005 nr. 33 (ikr. 1 jan 2006 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 608), 10 juni 2005 nr. 40 (ikr. 1 jan 2006 iflg. res. 10 juni 2005 nr. 528), 20 juni 2008 nr. 42 (ikr. 1 jan 2009 iflg. res. 20 juni 2008 nr. 631), 21 juni 2013 nr. 61 (ikr. 1 jan 2014 iflg. res. 21 juni 2013 nr. 707), 16 juni 2017 nr. 51 (ikr. 1 jan 2018 iflg. res. 16 juni 2017 nr. 751).

omtalt i 4 kilder →referert av 1 →

Kapittel 2. Overlevering og krav til husrommet

§ 2-1

Tidspunkt for overlevering

Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd. Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

Utleier skal gjøre husrommet tilgjengelig for leier til avtalt tid. Er ikke tid avtalt, skjer overlevering når leier får nøkler og uhindret tilgang. Leier kan avvise husrommet hvis det er vesentlig dårligere enn avtalt, og overlevering regnes da ikke som skjedd.AI

referert av 1 →

§ 2-2

Generelle krav til tilstand

Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke a) passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller b) passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Boligen skal ved overlevering være som avtalt, eller ryddet, rengjort og i vanlig god stand hvis annet ikke er avtalt. Boligen har en mangel dersom den ikke egner seg til vanlig bruk eller til det formålet leieren skulle bruke den til.AI

§ 2-3

Uriktige opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Hvis boligen ikke er slik utleier har beskrevet, regnes det som en mangel. Dette gjelder bare hvis opplysningene trolig har påvirket avtalen, og de ikke ble rettet tydelig i tide.AI

referert av 1 →

§ 2-4

Manglende opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Det er en mangel ved husrommet hvis leieren ikke fikk vite om noe utleieren visste eller burde ha visst om, og som leieren hadde grunn til å forvente å bli informert om. Dette gjelder bare hvis manglende informasjon faktisk påvirket avtalen.AI

referert av 2 →

§ 2-5

Husrom leid «som det er» e.l

Selv om husrommet er leid «som det er» eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.

En bolig som er leid "som den er" kan likevel ha en mangel hvis utleieren ikke har oppfylt sine plikter, eller hvis boligen er vesentlig dårligere enn leieren hadde grunn til å forvente ut fra leieprisen og andre forhold.AI

Se ogsåHusleieloven § 2-3Husleieloven § 2-4

§ 2-6

Forundersøkelse m.v

Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.

Leieren kan ikke klage på noe hen kjente til da avtalen ble inngått. Har leieren undersøkt husrommet, eller unnlatt å gjøre det uten god grunn, kan hen heller ikke klage på det som burde vært oppdaget da.AI

Se ogsåHusleieloven § 2-4

§ 2-7

Tiden for mangelsbedømmelsen

Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen, jf. § 2-1. Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror på forhold på leierens side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Om husrommet har en mangel, vurderes det ut fra tilstanden da leieren overtok det. Blir overleveringen forsinket fordi leieren selv er skyld i det, vurderes tilstanden ut fra tidspunktet leieren kunne ha overtatt bruken.AI

Se ogsåHusleieloven § 2-1

§ 2-8

Reklamasjon

Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Leieren mister retten til å klage på en mangel hvis han ikke gir utleier beskjed om mangelen innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget den. Dette unntaket gjelder ikke hvis utleieren har vært grovt uaktsom eller opptrådt uredelig.AI

§ 2-9

Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.

Hvis huset ikke er klart til leieren når det skal, kan leieren likevel kreve å få det, så lenge det ikke gir utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Venter leieren for lenge med å kreve dette, mister leieren retten til det.AI

§ 2-10

Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det. Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Leieren kan kreve at utleieren retter en mangel hvis det ikke koster urimelig mye eller er en urimelig ulempe. Utleieren har også rett til å få rette mangelen selv, med mindre det er til vesentlig ulempe for leieren. Retter ikke utleieren mangelen innen rimelig tid, kan leieren få dekket egne utgifter til retting og en rimelig godtgjørelse for arbeidet.AI

referert av 2 →

§ 2-11

Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen. I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

Hvis boligen ikke stilles til rådighet i tide, slipper leier å betale leie for forsinkelsen. Har boligen en mangel, kan leien settes ned tilsvarende verditapet, med mindre leier har avslått nødvendig retting.AI

referert av 2 →

§ 2-12

Heving av leieavtalen

Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

Leieren kan heve leieavtalen hvis forsinkelse eller mangel er vesentlig. Heving kan skje allerede før overtakelse hvis det er klart at slikt mislighold vil skje, med mindre utleieren straks stiller sikkerhet. Etter overtakelse kan man ikke heve på grunn av forsinkelse, og heller ikke på grunn av mangler som er rettet.AI

Se ogsåHusleieloven § 2-10referert av 2 →

§ 2-13

Erstatning

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette. Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd. Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

Leieren kan kreve erstatning hvis leieboligen leveres for sent eller har mangler. Utleier slipper likevel ansvar dersom forsinkelsen eller mangelen skyldes forhold utenfor utleierens kontroll. Ved feil hos utleier eller avvik fra det som var lovet, kan leieren likevel alltid kreve erstatning.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 2-14referert av 2 →

§ 2-14

Erstatningsansvarets omfang

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Som indirekte tap regnes: a) tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd), b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og c) tap som følge av tingskade. Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter. Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet. Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers. Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

Erstatning skal dekke det tapet leieren faktisk lider ved forsinkelse eller mangel, men bare tap utleieren med rimelighet kunne forutse. Visse indirekte tap dekkes ikke, og leieren må selv begrense tapet der det er mulig.AI

referert av 5 →

§ 2-15

Rett til å holde leie tilbake

Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

Hvis utleier ikke leverer boligen som avtalt eller det er noe galt med den, kan leieren la være å betale den delen av leien som trengs for å dekke det leieren har krav på fra utleier.AI

referert av 1 →

§ 2-16

Rettsmangler

Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk. Leieren kan alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen, og som leieren ikke kjente eller burde ha kjent til. Gjør tredjemann krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, og dette bestrides, gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Regelen sier at reglene om mangler ved husrommet også gjelder hvis noen andre har en rett i husrommet som hindrer den avtalte bruken. Leieren kan alltid kreve erstatning for tap fra en slik ukjent rettsmangel som forelå da avtalen ble inngått. Utleieren kan avverge heving ved straks å stille betryggende sikkerhet.AI

§ 2-17

Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger

Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

Reglene om mangler ved husrommet gjelder også hvis lov eller offentlig vedtak hindrer den bruken som er avtalt.AI

Kapittel 3. Leie og andre ytelser

§ 3-1

Leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk. Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Blir partene ikke enige om leiens størrelse, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

Leien skal som hovedregel avtales som et fast beløp, men utgifter til strøm, brensel, vann og avløp kan fordeles etter forbruk. Er ingen leie avtalt, gjelder vanlig leie for tilsvarende bolig, og uenighet kan bringes inn for fastsettelse.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 3-4Husleieloven § 12-2 første leddreferert av 4 →

§ 3-2

Forfallstid

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned. Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag. Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne.

Hvis ikke annet er avtalt, kan husleien kreves betalt på forskudd for én måned av gangen, men ikke lenger frem enn det. Faller forfallsdagen på en helligdag eller lignende, eller betalingen hindres av forhold utenfor leierens kontroll, utsettes forfallsdagen til neste virkedag eller til hindringen er over.AI

Endret 16. januar 2009

referert av 1 →

§ 3-3

Oppgjørsmåte

Utleieren kan gi anvisning om overføringsmåten av leien dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig ulempe for leieren. Leieren har likevel alltid rett til å betale leie gjennom finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet. Betaler leieren gjennom finansinstitusjon, skal betaling i forhold til forfallsreglene anses for skjedd når a) beløpet er mottatt av finansinstitusjon i Norge, eller b) et betalingsoppdrag er mottatt av finansinstitusjon i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Utleier kan bestemme hvordan leien skal betales, så lenge det ikke koster leieren mer eller er til vesentlig ulempe. Leieren kan alltid velge å betale via bank i Norge, og trenger ikke betale til utlandet. Betaling via bank regnes som skjedd når banken har mottatt beløpet eller et gyldig betalingsoppdrag.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lover 25 juni 1999 nr. 46 (ikr. 25 juni 1999 iflg. res. 25 juni 1999 nr. 702), 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).
§ 3-4

Betaling for elektrisitet og brensel mv

Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Det samme gjelder hvis leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen. I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Det samme flertall av leierne kan kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk av vann og avløp. Utleieren kan i så fall over et tidsrom på ett år utlikne omkostningene ved slike installasjoner på samtlige leiere i eiendommen. I forhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 regnes krav som nevnt i første og annet ledd som leie.

Hvis leier skal betale ekstra for strøm, brensel, vann eller avløp, kan leier kreve at utleier hvert år legger fram regnskap for kostnadene og fordelingen mellom husrommene. To tredjedeler av leierne i en eiendom med felles varmeanlegg kan kreve individuelle målere for varme, varmt vann, vann og avløp, og utleier kan da fordele installasjonskostnadene på alle leiere over ett år.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

referert av 4 →

§ 3-5

Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen. Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom: a) partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen, b) utleieren har dokumentert skyldig leie, og c) leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt. Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse. Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren. Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet. Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her.
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641 og gjelder for depositumskontoer opprettet etter 1 sep 2009).

referert av 3 →

§ 3-6

Garanti

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum etter § 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.

Utleier og leier kan avtale at leieren skal stille garanti for skyldig leie, skader eller andre krav fra leieforholdet, i tillegg til eller istedenfor depositum. Garantien kan ikke avtales slik at garantisten kan utbetale penger uten å ta hensyn til leierens innsigelser mot kravet.AI

Se ogsåHusleieloven § 3-5 første leddreferert av 2 →

§ 3-7

Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd. Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

Utleier kan ikke avtale at leieren skal betale andre eller høyere beløp enn det loven tillater. Hvis leieren likevel har betalt slike beløp, kan pengene alltid kreves tilbake eller erstattet, uten at resten av avtalen faller bort.AI

Endret 16. januar 2009

Se ogsåHusleieloven § 3-1Husleieloven § 3-4Husleieloven § 3-6Forsinkelsesrenteloven § 3referert av 1 →

§ 3-8

Deponering av omtvistet leie

Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Fristen regnes fra meldingen er sendt. Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Er utleierens manglende medvirkning eneste grunn til at deponering etter annet ledd ikke kan skje, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren setter beløpet inn på egen konto atskilt fra leierens øvrige midler. Hvis utleieren på et senere tidspunkt vil medvirke til deponering etter annet ledd, plikter leieren innen rimelig tid å overføre beløpet til konto som nevnt i annet ledd.

Hvis leietaker og utleier er uenige om hvor mye husleie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves for manglende betaling så lenge leietaker setter den omtvistede delen av leien inn på en egen sperret konto etter reglene i bestemmelsen.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Kapittel 4. Leieprisvern

§ 4-1

Det alminnelige leieprisvern

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Leien som avtales kan ikke være urimelig høy sammenlignet med det som normalt oppnås ved ny utleie av tilsvarende bolig på tilsvarende vilkår på det tidspunktet avtalen inngås.AI

referert av 1 →

§ 4-2

Indeksregulering

Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger: a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

Utleier eller leietaker kan kreve leien justert etter konsumprisindeksen uten å si opp leieforholdet. Endringen kan tidligst skje ett år etter forrige leiefastsetting, og motparten må varsles skriftlig med minst én måneds frist.AI

Endret 16. januar 2009

referert av 3 →

§ 4-3

Tilpassing til gjengs leie

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

Etter minst to og et halvt år kan begge parter kreve at leien justeres til gjengs leie for tilsvarende bolig, uten å si opp leieforholdet. Det trekkes fra for verdiøkning leieren selv har skapt. Blir partene uenige, kan hver av dem kreve at gjengs leie fastsettes ved en egen ordning.AI

Se ogsåHusleieloven § 4-2Husleieloven § 12-2 første leddreferert av 5 →

§ 4-4

Tilbakebetaling av ulovlig leie

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.

Har du betalt mer i husleie enn det som er lovlig, kan du kreve tilbake det du har betalt for mye. Dette gjelder ikke hvis du selv i stor grad er skyld i at leien ble for høy. Resten av leieavtalen gjelder som før, og kravet gir rett på renter fra betalingsdagen.AI

Se ogsåForsinkelsesrenteloven § 3referert av 1 →

§ 4-5

Unntak fra leieprisvernet

Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp i eiendommen, jf. § 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene. Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.

Regelen om regulering av leie gjelder ikke for egen betaling for strøm, brensel, vann eller avløp – denne kan reguleres slik at utleier får dekket sine kostnader. Den gjelder heller ikke for den delen av leien som er avtalt ut fra leierens omsetning eller resultat.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 4-2Husleieloven § 3-4Husleieloven § 4-3

§ 4-6

Forskrifter

Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.

Kongen kan bestemme leiestopp og maksimalpriser for husleie i visse perioder, områder eller leieforhold, dersom situasjonen krever det. Kongen kan også lage regler for hva som skal telle som gjengs leie.AI

omtalt i 3 kilder →referert av 1 →

Kapittel 5. Partenes plikter i leietiden

§ 5-1

Leierens bruk m.v

Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen. Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.

Utleier må stille husrommet til rådighet slik avtalen sier, og leier må bruke det pent og til avtalt formål. Lokaler kan brukes til beslektet virksomhet hvis det ikke er til vesentlig ulempe. Butikk- eller serveringssted må holdes åpent i vanlig drift, unntatt ved nødvendig midlertidig stenging.AI

referert av 2 →

§ 5-2

Ro og orden

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

Utleier skal holde vanlig ro og orden i eiendommen, med mindre annet er avtalt. Leieren skal følge ordensregler og rimelige påbud fra utleieren, og kan holde dyr selv om det er forbudt hvis det er gode grunner og dyreholdet ikke er til ulempe for andre.AI

§ 5-3

Vedlikehold

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2. Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

Utleier skal vedlikeholde boligen slik loven bestemmer, hvis ikke annet er avtalt. Leieren skal vedlikeholde enkelte mindre ting selv, som låser, kraner og røykvarsler. Skader som oppstår tilfeldig regnes ikke som vanlig vedlikehold.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).
§ 5-4

Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

Leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke. Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Leier av bolig kan med utleierens godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers nedsatte funksjonsevne. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning sette opp vanlige skilter, markiser o.l. Godkjenning etter første og annet punktum kan ikke nektes uten saklig grunn. Om leierens plikt til å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand gjelder § 10-2.

Leier må godta mindre forandringer i boligen som ikke skader eller reduserer verdien for leier, men større forandringer krever leiers samtykke. Leier kan selv ikke gjøre forandringer uten utleiers samtykke, men godkjenning for tiltak som skyldes nedsatt funksjonsevne, eller vanlige skilt/markiser for lokaler, kan ikke nektes uten saklig grunn.AI

Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 20 juni 2008 nr. 42 (ikr. 1 jan 2009 iflg. res. 20 juni 2008 nr. 631).

Se ogsåHusleieloven § 10-2referert av 1 →

§ 5-5

Skade på husrommet

Oppdager leieren skade på husrommet som må utbedres uten opphold, plikter leieren straks å sende melding om det til utleieren. Andre skader på husrommet som oppdages, plikter leieren å sende melding om innen rimelig tid. Leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for utleieren som følge av skade som nevnt i første ledd første punktum. Er leieren ikke ansvarlig for skaden, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

Leieren må melde fra til utleieren om skader på husrommet, straks hvis skaden må utbedres uten opphold, ellers innen rimelig tid. Leieren må også forsøke å begrense utleierens økonomiske tap som følge av skaden, og kan i så fall kreve dekket forsvarlige utgifter og en rimelig godtgjørelse hvis leieren ikke er ansvarlig for skaden selv.AI

§ 5-6

Utleierens adgang til husrommet

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn. Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side. Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Leier må gi utleier adgang til boligen for tilsyn, vedlikehold og nødvendige reparasjoner. Leier skal varsles i rimelig tid på forhånd, med mindre det haster for å hindre skade. Medfører arbeidene ulempe, kan leier kreve avslag i leien.AI

Se ogsåHusleieloven § 2-11Husleieloven § 5-4Husleieloven § 9-6referert av 2 →

§ 5-7

Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15. Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først. Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk. Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

Hvis utleier ikke oppfyller sine plikter, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heving av avtalen, erstatning eller holde tilbake leie. Dette gjelder ikke hvis mangelen skyldes leieren selv. Utleier må uansett rette mangelen selv om leieren er skyld i den, men kan kreve at leieren først erstatter tapet.AI

Se ogsåHusleieloven § 5-1Husleieloven § 5-6Husleieloven § 2-10Husleieloven § 2-11

§ 5-8

Leierens erstatningsansvar

Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Skyldes misligholdet en tredjemann, som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter regelen i første ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle men ikke gjør dette. Reglene i første ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd, likevel slik at tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap. Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, fjerde, femte og sjette ledd tilsvarende.

Utleier kan kreve erstatning hvis leieren ikke oppfyller pliktene sine, men slipper ikke ansvar hvis misligholdet skyldes hindringer utenfor leierens kontroll som ikke kunne forutses eller unngås. Bruker leieren andre til å oppfylle avtalen, gjelder samme unntak for dem.AI

Se ogsåHusleieloven § 5-1Husleieloven § 5-6Husleieloven § 2-14referert av 3 →

Kapittel 6. Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

§ 6-1

Felles representasjon

I hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger, kan boligleierne i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. Den tillitsvalgte skal straks sende melding til utleieren om den vedtatte ordning og hvem som er valgt. Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen. Vervet som tillitsvalgt opphører først når ny tillitsvalgt er valgt, selv om tjenestetiden er utløpt. Når særlige grunner foreligger, har den tillitsvalgte rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Den tillitsvalgte kan i møte besluttes fjernet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ordningen med felles representasjon kan oppheves på samme måte.

Der en utleier har flere enn fire utleide boliger, kan leierne velge en tillitsvalgt som representerer dem overfor utleieren. Vervet varer ett år, men fortsetter til ny tillitsvalgt er valgt. Tillitsvalgt kan fratre av særlige grunner, og både verv og ordningen kan oppheves ved flertallsvedtak.AI

§ 6-2

Den tillitsvalgtes plikter

Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren, og kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Den tillitsvalgte skal minst én gang årlig innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte. Den tillitsvalgte er bundet av beslutninger som er truffet i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ved avstemninger har hvert boligleieforhold en stemme. Framleiere har ikke stemmerett.

Den tillitsvalgte skal tale boligleiernes sak overfor utleier og kan kreve å drøfte viktige spørsmål med utleier. Minst én gang i året skal alle boligleiere innkalles til møte, og den tillitsvalgte er bundet av flertallsbeslutninger fra møtet.AI

§ 6-3

Informasjon til tillitsvalgt m.v

Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Tiltak som nevnt i første punktum kan tidligst settes i verk én måned etter at utleieren har sendt underretning til den tillitsvalgte. Bestemmelsen i annet punktum gjelder likevel ikke dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Utleieren skal straks sende underretning til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras.

Utleier må varsle den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i stor grad rammer boligleierne, og slike tiltak kan tidligst starte en måned etter varsel, med mindre det haster for å unngå skade. Utleier skal også straks varsle tillitsvalgt hvis eiendommen selges.AI

Kapittel 7. Opptak i husstand og framleie

§ 7-1

Opptak i husstand

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Leieren kan alltid ta med ektefelle, samboer, egne eller nærmeste slektningers barn/foreldre og fosterbarn inn i boligen. Andre personer krever godkjenning fra utleieren, og utleieren kan bare nekte hvis det er saklig grunn eller boligen blir overbefolket.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

referert av 4 →

§ 7-2

Den alminnelige regelen om framleie

Leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

Leieren kan ikke framleie boligen eller la andre bruke den uten at utleieren har gitt samtykke, med mindre avtale eller lov sier noe annet.AI

§ 7-3

Framleie av del av bolig

Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Den som leier en bolig han eller hun selv bor i, kan leie ut en del av boligen videre til noen andre, men må først få godkjenning fra utleieren. Utleieren kan bare si nei hvis det er en saklig grunn knyttet til framleierens forhold, eller hvis boligen blir overfylt.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

referert av 3 →

§ 7-4

Framleie av bolig ved midlertidig fravær

Leier av bolig kan framleie med godkjenning fra utleieren i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Den som leier en bolig kan leie den videre ut til andre i inntil to år hvis leieren selv er midlertidig borte på grunn av jobb, studier, militærtjeneste, sykdom eller lignende grunner. Utleieren må godkjenne dette, men kan bare si nei hvis det er saklig grunn knyttet til framleieren, eller hvis boligen blir overbefolket.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

referert av 4 →

§ 7-5

Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

Ved en leieavtale for bestemt tid kan leieren framleie boligen for resten av leietiden dersom utleieren godkjenner det. Nekter utleieren uten saklig grunn eller uten at boligen blir overbefolket, kan leieren si opp avtalen med varsel.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 9-6referert av 1 →

§ 7-6

Godkjenning ved passivitet

Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 7-1 til 7-5 innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.

Hvis utleier ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning innen fristen, regnes det som om søknaden er godkjent.AI

Se ogsåHusleieloven § 7-1Husleieloven § 7-5

§ 7-7

Framleierens stilling ved opphør av hovedleieavtalen

Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor framleieren plikt til å protestere etter § 9-8. Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom hovedleieren underretter framleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut. Framleieren har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen etter § 9-8, innen den fristen som gjelder for hovedleieren. Har utleieren godkjent framleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren. Oppsigelsen skal opplyse om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at hovedleieren har mottatt den. Har framleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren. Er reglene i annet og tredje punktum ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig. Framleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleierens kontroll, som hovedleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da framleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Bestemmelsene i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende.

Sier utleieren opp hovedleieavtalen, må hovedleieren vanligvis protestere på vegne av framleieren, men framleieren kan også selv protestere. Følges ikke reglene om varsel og informasjon til framleieren, er oppsigelsen ugyldig. Framleieren kan i visse tilfeller kreve erstatning fra hovedleieren.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 9-8Husleieloven § 2-13Husleieloven § 2-14referert av 1 →

Kapittel 8. Personskifte

§ 8-1

Den alminnelige regelen om overføring

Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

Leieren kan ikke overføre rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten at utleieren samtykker, med mindre noe annet følger av avtalen eller loven.AI

§ 8-2

Leierens død

Dør leieren av bolig, har følgende personer rett til å tre inn i leieavtalen: a) ektefelle som bor i boligen, b) leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren i de siste seks måneder før dødsfallet, og c) andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren, forutsatt at de fyller vilkårene i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører § 1. Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn i avtalen. De øvrige berettigede har innbyrdes lik rett til å tre inn. Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende skriftlig melding om det til utleieren innen én måned regnet fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen, med opplysning om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende og om at melding om inntreden skal være skriftlig. Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 9-8. Utleieren plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer som nevnt i første ledd bokstav c med mindre utleieren har godkjent dem etter reglene i § 7-1. Sier dødsboet opp leieavtalen, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende melding om det til utleieren innen én måned regnet fra den dagen utleieren mottok dødsboets oppsigelse.

Ved leierens død kan ektefelle, visse slektninger og andre i husstanden overta leieavtalen. Ektefelle har fortrinnsrett, mens de øvrige har lik rett seg imellom. Den som vil overta må melde fra skriftlig innen fristen som gjelder.AI

Se ogsåHusstandsfellesskapsloven § 1Husleieloven § 9-8Husleieloven § 7-1referert av 1 →

§ 8-3

Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen. Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, er bindende for utleieren. Husstandsmedlem har rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører, er oppfylt. Ektefellenes slektninger i rett nedstigende linje har tilsvarende rett til å tre inn leieavtalen som et husstandsmedlem, dersom begge ektefellene forlater den felles boligen.

Hvis en ektefelle flytter fra felles bolig, kan den andre overta leieavtalen. Bruksrett fastsatt ved separasjon eller skilsmisse er bindende for utleier. Også husstandsmedlemmer kan ha rett til å tre inn i leieavtalen på nærmere vilkår.AI

referert av 1 →

§ 8-4

Overføring av leierett til lokale

Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Var en avdød leier deltaker i et ansvarlig selskap, har de gjenværende deltakerne i selskapet med utleierens godkjenning rett til å tre inn i leieretten til de lokaler der selskapets virksomhet drives. Godkjenning etter første og annet ledd kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter første og annet ledd innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning til overføring.

Utleier må godkjenne overføring av leierett til et lokale når virksomheten som drives der overføres. Ved dødsfall kan gjenværende deltakere i et ansvarlig selskap overta leieretten med utleiers godkjenning. Godkjenning kan bare nektes ved saklig grunn, og manglende svar innen fristen regnes som godkjenning.AI

referert av 1 →

§ 8-5

Gjennomføring av leierskifte

Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen. For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets størrelse skal angis. Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.

Se ogsåHusleieloven § 8-4

§ 8-6

Eierskifte

Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

Ved eierskifte kan utleieren overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til den nye eieren. Hvis den nye eierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren kreve at den gamle eieren fortsatt er ansvarlig sammen med den nye eieren, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Slikt krav må settes fram overfor den gamle eieren innen fristen som gjelder etter loven.AI

Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør

§ 9-1

Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

En husleieavtale kan inngås for en bestemt periode eller uten fastsatt sluttdato. Hvis avtalen ikke sier når den skal ta slutt, regnes den som uten fastsatt sluttdato.AI

§ 9-2

Tidsbestemte leieavtaler

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid. En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

En tidsbestemt leieavtale opphører automatisk når avtaletiden går ut, uten at noen trenger å si den opp. Ved boligutleie må utleier skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp underveis. Fortsetter leieforholdet lenge etter avtaletidens utløp uten skriftlig oppfordring om å flytte, blir avtalen tidsubestemt.AI

Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641 og gjelder for tidsbestemt avtale inngått etter 1 sep 2009, se lovens II).

Se ogsåHusleieloven § 9-4Husleieloven § 9-8

§ 9-3

Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom: a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått. Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

Leieavtaler for bolig må vare minst tre år, eller minst ett år hvis det er en del av utleiers egen bolig og utleier bor i samme hus. Kortere tidsbestemte avtaler kan likevel inngås hvis utleier selv skal bruke boligen etterpå, eller har annen saklig grunn, og leieren fikk vite grunnen skriftlig ved avtaleinngåelsen. Avtaler som bryter reglene blir regnet som tidsubestemte.AI

Endret 16. januar 2009

omtalt i 2 kilder →referert av 2 →

§ 9-3 a

Midlertidig unntak ved utleie av fritidsbolig som bolig

For bygning hvor det er gitt unntak for tidsbestemt bruksendring fra fritidsbolig til bolig etter plan- og bygningsloven §§ 20-9 og 20-10, kan det inngås tidsbestemt leieavtale med minstetid på ned til ett år.
Noter (1)
  • EndringTilføyd ved lov 2 juni 2023 nr. 17 (endringslov til lov 10 juni 2022 nr. 35), opphevet ved lov 10 juni 2022 nr. 35 (i kraft 1 juli 2024, midlertidig lov endret ved 2 juni 2023 nr. 17), tilføyd ved lov 25 juni 2024 nr. 53 (i kraft 1 juli 2024 iflg. res. 25 juni 2024 nr. 1212), opphevet ved lov 25 juni 2024 nr. 53 (i kraft 1 juli 2026), tilføyd ved lov 12 juni 2026 nr. 22 (i kraft 1 juli 2026 iflg. res. 12 juni 2026 nr. 1076). Oppheves ved lov 12 juni 2026 nr. 22 (i kraft 1 juli 2028).

Se ogsåPlan- og bygningsloven § 20-9Plan- og bygningsloven § 20-10

§ 9-4

Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

Regelen sier at en leieavtale uten avtalt sluttdato kan sies opp av leieren, med mindre partene har avtalt noe annet.AI

Endret 16. januar 2009

referert av 1 →

§ 9-5

Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren. En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom: a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Ein tidsubestemt leieavtale kan i utgangspunktet sies opp av utleieren, med mindre annet er avtalt eller loven bestemmer noe annet. For boligleie kan utleier bare si opp dersom det gjelder eget bruk, riving/ombygging, mislighold eller annen saklig grunn.AI

referert av 1 →

§ 9-6

Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod. For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag. Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Ved oppsigelse av leieavtale er hovedregelen tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned. Kortere leieforhold, som ett enkelt rom, garasje eller bod, har én måneds frist, mens lokaler leid per dag har én dags frist. Partene kan avtale andre frister.AI

Endret 16. januar 2009

referert av 7 →

§ 9-7

Formkrav til utleierens oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig. Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt. Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

Utleiers oppsigelse må være skriftlig og begrunnet, og må opplyse om leierens rett til å protestere. Mangler dette er oppsigelsen ugyldig, med mindre leieren allerede har flyttet ut etter den.AI

Se ogsåHusleieloven § 9-8Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 første leddomtalt i 2 kilder →referert av 2 →

§ 9-8

Tilsidesettelse av oppsigelse

Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum. Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod.

Leieren kan protestere skriftlig mot en oppsigelse innen fristen. Retten skal da vurdere om oppsigelsen er lovlig og eventuelt sette den til side hvis den virker urimelig, med mindre den skyldes vesentlig mislighold fra leieren. Reglene gjelder ikke for enkelte typer korttidsleie.AI

Se ogsåHusleieloven § 9-9omtalt i 8 kilder →referert av 13 →

§ 9-9

Utleierens hevingsrett

Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom: a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen, b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere, c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis. Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

Utleier kan heve leieavtalen hvis leieren bryter avtalen alvorlig, for eksempel ved manglende betaling, ulovlig fremleie, ulovlig bruk eller alvorlig sjenanse. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet, og leieren kan pålegges å flytte straks. Ved heving må leieren dekke utleierens tap.AI

Se ogsåHusleieloven § 5-8referert av 4 →

§ 9-10

Leierens død

Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-6, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist. Har leieren rett til å overføre bruksretten, har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen etter første ledd. Vil dødsboet i dette tilfelle si opp etter første ledd, må oppsigelse gis innen tre måneder regnet fra dødsfallet. Oppsigelse etter første ledd skal være skriftlig. For øvrig gjelder ikke bestemmelsene i §§ 9-5 til 9-9 for oppsigelsen.

Hvis leieren dør, kan både utleier og dødsboet si opp leieavtalen selv om det egentlig var avtalt lengre bindingstid. Hvis leieren hadde rett til å overføre bruksretten til andre, kan ikke utleier si opp på denne måten. Oppsigelsen må skje skriftlig.AI

Se ogsåHusleieloven § 9-6Husleieloven § 9-5Husleieloven § 9-9referert av 2 →

§ 9-11

Varsel om fravikelse

Når det er grunnlag for å begjære fravikelse av husrommet kan utleier, dersom det er grunn til det, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet. En eventuell begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes for namsmyndigheten to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten. Utleier kan gi andre fullmakt til å sende slikt varsel. Leier kan i skriftlig melding til utleier reservere seg mot at slikt varsel blir sendt til sosialtjenesten. Utleier skal senest samtidig med oversendelse av varsel til sosialtjenesten i kommunen etter første ledd, sende kopi av varselet eller annen melding om innholdet til leier.

Utleier kan varsle sosialtjenesten skriftlig om mislighold før tvangsfravikelse begjæres. Leier skal samtidig få kopi av varselet, men kan reservere seg mot at det sendes.AI

Endret 15. juni 2007
Noter (1)
  • EndringTilføyd ved lov 15 juni 2007 nr. 39 (ikr. 1 juli 2007 iflg. res. 15 juni 2007 nr. 648).

Kapittel 10. Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

§ 10-1

Visning før flytting

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

Før man flytter ut, plikter leieren å slippe til personer som skal se på husrommet fordi de vurderer å leie det, i den grad det er rimelig.AI

§ 10-2

Tilbakelevering

Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre. Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen. Om leierens krav på vederlag gjelder § 10-5.

Når leieforholdet tar slutt, skal leieren gi utleieren nøkler og tilgang til boligen. Boligen skal ryddes, rengjøres og være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slitasje og mangler utleier selv skal utbedre.AI

Se ogsåHusleieloven § 10-5referert av 2 →

§ 10-3

Erstatning for forsinkelse og mangel

Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører. Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Skyldes misligholdet en tredjeperson som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å sette husrommet i stand, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter reglene i tredje ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette. Reglene i tredje, fjerde og femte ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som er nevnt i § 5-8 fjerde ledd. Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, femte og sjette ledd tilsvarende.

Hvis leieren leverer boligen for sent eller i dårligere stand enn avtalt, kan utleieren kreve vederlag og dekning av utbedringskostnader. Utleieren kan også kreve erstatning for annet tap som følger av leierens mislighold, med mindre leieren beviser at det skyldes forhold utenfor egen kontroll.AI

Se ogsåHusleieloven § 10-2Husleieloven § 5-8Husleieloven § 2-14

§ 10-4

Etterlatt løsøre

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette. Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles. Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Hvis leieren glemmer igjen ting i boligen når leieforholdet er slutt, skal utleieren ta vare på dette. Utleieren skal be leieren skriftlig om å hente det, og kan kreve betaling for oppbevaring. Blir det for dyrt eller tar for lang tid, kan utleieren selge tingene eller kvitte seg med dem på annen måte.AI

§ 10-5

Vederlag for forbedringer

Har leieren med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt. Blir partene ikke enige om vederlaget etter første ledd, kan begge parter kreve tvisten avgjort etter bestemmelsen i § 12-2. Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har gått til sak mot leieren etter reglene i § 9-8, og oppsigelsen ikke settes til side.

Hvis leieren har fått lov av utleieren til å gjøre store forbedringer på boligen, kan leieren kreve betaling for den nytten utleieren får av dette. Blir de ikke enige om beløpet, kan tvisten avgjøres etter reglene som gjelder for slike saker.AI

Se ogsåHusleieloven § 12-2 første leddHusleieloven § 9-8referert av 3 →

§ 10-6

Vederlag for kundekrets

Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 9-8, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes, skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist på inntil tre år på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten. Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

Om en leietaker av lokaler blir sagt opp, kan leietakeren kreve betaling for at utleieren får nytte av kundekretsen leietakeren har bygget opp. Dersom leietakeren innen en frist starter tilsvarende virksomhet i samme område igjen, kan utleieren kreve tilbake hele eller deler av vederlaget. Slik betaling gis ikke hvis leietakeren har misligholdt leieforholdet vesentlig.AI

Se ogsåHusleieloven § 9-8

Kapittel 11. Særregler for visse boligleieforhold

§ 11-1

Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder også utleie av annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter paragrafen her. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller forhold knyttet til boligens utforming eller formål. Det kan avtales at framleie ved midlertidig fravær som nevnt i § 7-4 kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Dersom det foreligger særlige grunner, kan det inngås tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år uten hinder av § 9-3. Det er ikke adgang til å inngå mer enn én tidsbestemt avtale for samme bolig mellom de samme partene av kortere varighet enn det som følger av § 9-3. Dersom det foreligger tungtveiende grunner, kan det likevel inngås flere tidsbestemte leieavtaler av kortere varighet enn det som følger av § 9-3. En tidsbestemt leieavtale inngått i strid med bestemmelsene her, skal anses som tidsubestemt. Uten hinder av bestemmelsene i § 3-7 kan det avtales at leier av bolig som nevnt i første ledd skal yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier.
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641 og gjelder for avtaler som er inngått etter 1 sep 2009).

Se ogsåHusleieloven § 7-1Husleieloven § 7-3Husleieloven § 7-4Husleieloven § 9-3

§ 11-2

Elev- og studentboliger

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller knyttet til boligens utforming eller formål. Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Uten hinder av § 3-5 tredje ledd kan det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren. Uten hinder av § 3-2 første ledd annet punktum kan det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder.
Endret 16. januar 2009
Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Se ogsåHusleieloven § 7-1Husleieloven § 7-3Husleieloven § 7-4Husleieloven § 9-3omtalt i 1 kilde →

§ 11-3

Tjenestebolig

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ved utleie av bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Retten til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2 gjelder ikke når leieren, eller noen som har fortsatt leieforholdet, dør. Før begjæring om fraflytting kan settes fram, har hustandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 9-8 når særlige grunner gjør det rimelig. Retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist. Dette gjelder også når leieren eller husstandsmedlem etter arbeidsforholdets opphør har fortsatt leieforholdet eller i stedet leid annen bolig av arbeidsgiveren. Retten til å heve leieavtalen ved forsinkelse etter § 2-12 og bestemmelsene i § 7-4 og § 8-3 gjelder ikke for bolig som leieren har plikt til å bebo, og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet. For slik bolig faller leieavtalen bort uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 når leieren trer ut av arbeidsforholdet, eller blir forflyttet. Bestemmelsene i fjerde ledd gjelder tilsvarende for: a) bolig som staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse, b) bolig som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann i Den norske kirke, og c) bolig som forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell. For boliger som nevnt i femte ledd gjelder ikke §§ 4-2 og 4-3.

Reglene her gjelder tjenesteboliger som er leid gjennom et arbeidsforhold, og gir leieren færre rettigheter enn vanlig leie. Retten til å overta leieforholdet ved dødsfall gjelder ikke, og for enkelte boliger faller leieavtalen bort når arbeidsforholdet opphører.AI

Se ogsåHusleieloven § 8-2Husleieloven § 9-6Husleieloven § 9-8Husleieloven § 2-12omtalt i 1 kilde →

§ 11-4

Utleie av egen bolig

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Bestemmelsen i § 7-3 om framleie av del av bolig og § 7-4 om framleie ved midlertidig fravær gjelder ikke. Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-10 om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleierens fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

Se ogsåHusleieloven § 7-3Husleieloven § 7-4Husleieloven § 9-10Husleieloven § 9-6referert av 1 →

Kapittel 12. Prosessuelle bestemmelser

§ 12-1

Voldgift

Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått etter at tvisten oppstod.

En avtale mellom utleier og leier om at boligleie-tvister skal løses ved voldgift, er kun gyldig hvis avtalen ble inngått etter at tvisten allerede hadde oppstått.AI

referert av 1 →

§ 12-2

Takstnemnd

Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer etter § 10-5. Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av tingretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 så langt de passer. Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd innen fjorten dager etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. Tingretten skal ta kravet til følge hvis: a) avgjørelsen bygger på uforsvarlig saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter, og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad, eller b) verdsettelsen åpenbart er uriktig. Hver av partene kan bringe saken inn for tingretten ved stevning. Stevningen må være inngått til retten innen én måned etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. På samme måte kan saken bringes inn for tingretten dersom takstnemndas avgjørelse ikke foreligger to måneder etter oppnevningen. En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen nevnt i annet punktum, har virkning som en rettskraftig dom. Retten kan gi oppfriskning for oversittelse av frist som nevnt i annet punktum. Retten skal fastsette godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som har krevd takst skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig til å betale for påkostningene. Ellers skal leieren betale kostnadene. Rettens avgjørelse treffes ved kjennelse og skal begrunnes. Partene kan anke kjennelsen innen én måned. Blir saken brakt inn for retten etter tredje ledd, kan retten avgjøre spørsmålet om ansvar for kostnadene med takstnemnd etter tvisteloven kapittel 20.
Noter (1)
  • EndringEndret ved lover 14 des 2001 nr. 98 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 14 des 2001 nr. 1416), 17 juni 2005 nr. 90 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lov 26 jan 2007 nr. 3, 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641 og gjelder for avgjørelser som er truffet av takstnemnda etter 1 sep 2009).

Se ogsåHusleieloven § 3-1Husleieloven § 4-3Husleieloven § 10-5Domstolloven § 106 første leddreferert av 4 →

§ 12-3

Midlertidig bruksrett

Når søksmål om godkjenning etter reglene i kapitlene 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvisteloven kapittel 32 og 34 gjelder tilsvarende.

Bestemmelsen gjelder når det er reist rettssak for å få godkjent en person som framleier, husstandsmedlem eller ny leier. Retten kan da bestemme at denne personen får bruksrett til boligen fram til saken er endelig avgjort.AI

Noter (1)
  • EndringEndret ved lov 17 juni 2005 nr. 90 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lov 26 jan 2007 nr. 3.

referert av 2 →

§ 12-4

Foregrepet tvangskraft

Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-8 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen er rettskraftig. Er dommen påanket, kan samtykke gis av ankedomstolen.

Etter en dom om fraviking (utkastelse) som ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleier gi samtykke til at fravikingen gjennomføres før dommen er rettskraftig. Dette gjelder bare i særlige tilfelle, og kan skje med eller uten sikkerhetsstillelse. Er dommen anket, er det ankedomstolen som avgjør dette.AI

Se ogsåHusleieloven § 9-8referert av 2 →

§ 12-5

Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget behandler tvister etter loven her og etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie. Husleietvistutvalget er faglig uavhengig og kan ikke instrueres om behandlingen av enkeltsaker eller om den faglige virksomheten for øvrig. Husleietvistutvalget kan uten hinder av taushetsplikt innhente opplysninger fra folkeregisteret som er nødvendige for utførelsen av oppgaver etter loven her og forskrifter fastsatt med hjemmel i loven her. Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten hvis det følger av rettergangslovgivningen at behandling i forliksrådet ellers ville vært nødvendig. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig. Innbringelse av en sak for Husleietvistutvalget skal likestilles med søksmål etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-11 første ledd annet punktum. Departementet kan gi forskrift om Husleietvistutvalget.

Husleietvistutvalget behandler tvister om husleie og er faglig uavhengig. For boligtvister må saken først behandles der før den kan gå til tingretten, og forliksrådet behandler ikke slike saker.AI

Endret 22. desember 2025
Endringshistorikk (2)
Noter (1)
  • EndringEndret ved lover 11 mai 2001 nr. 19 (ikr. 15 mai 2001 iflg. res. 11 mai 2001 nr. 481), 16 juni 2006 nr. 34 (ikr. 1 juli 2006, men slik at nytt annet ledd ikke gjelder for saker som er brakt inn for forliksrådet før 1 juli 2006), 17 juni 2005 nr. 90 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lover 26 jan 2007 nr. 3 og 21 des 2007 nr. 127, 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641), 17 juni 2016 nr. 29 (ikr. 1 juli 2016 iflg. res. 17 juni 2016 nr. 703), 6 mai 2022 nr. 27 (i kraft 1 juli 2022 iflg. res. 6 mai 2022 nr. 758, se endringslov del III for overgangsregel), 22 des 2025 nr. 127 (i kraft 1 jan 2026 iflg. res. 22 des 2025 nr. 2815).

Se ogsåTvangsfullbyrdelsesloven § 5-11omtalt i 5 kilder →referert av 1 →1 forskrift →

Kapittel 13. Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover

§ 13-1

Ikrafttredelse

Denne lov trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

Loven begynner å gjelde fra det tidspunktet Kongen bestemmer.AI

Noter (1)
  • Note 1Fra 1 jan 2000 iflg. res. 26 mars 1999 nr. 248 .
§ 13-2

Overgangsbestemmelser

Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer: a) Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale, dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse var forpliktet til dette. b) Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse. c) Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse. d) Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. e) Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredelse gjelder ankefristene i tvisteloven § 29-5. Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett. Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. likevel tredje ledd. Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før loven her har trådt i kraft.
Noter (1)
  • EndringEndret ved lover 28 apr 2000 nr. 34 (ikr. 1 juli 2000 iflg. res. 28 apr 2000 nr. 366), 17 juni 2005 nr. 90 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lov 26 jan 2007 nr. 3.

Se ogsåHusleieloven § 3-1Husleieloven § 3-6Husleieloven § 10-5Husleieloven § 12-1

§ 13-3

Opphevelse og endringer av andre lover

Fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie. Fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer i andre lover: – – –

Bestemmelsen fastslår at den gamle husleieloven fra 1939 blir opphevet når den nye loven trer i kraft, og at enkelte andre lover samtidig endres.AI

Vanlige spørsmål

✨ AI-generert

Forenklede forklaringer laget med AI og kontrollert automatisk — les alltid selve lovteksten.

Gjelder husleieloven hvis jeg bor i bolig gjennom jobben min?

Loven gjelder avtaler om bruksrett til hus mot betaling, også når boligretten følger av en arbeidsavtale. Den gjelder ikke for hotell/pensjonat-opphold eller leie av fritidsbolig.

Åpne § 1-1
Kan utleier og leier avtale dårligere vilkår for leieren enn loven sier?

Regler i husleieloven kan ikke avtales bort til ulempe for leieren. Ved leie av lokaler kan loven likevel fravikes i avtale, unntatt visse bestemmelser som er særskilt nevnt.

Åpne § 1-2
Må avvik fra standardvilkår opplyses skriftlig?

Hvis leieavtalen bygger på standardvilkår forhandlet mellom leier- og utleierorganisasjoner, skal avvik fra vilkårene opplyses skriftlig ved avtaleinngåelsen. Skjer ikke det, gjelder standardvilkårene i stedet. Leier av bolig kan likevel påberope seg avtaler som er gunstigere enn standardvilkårene.

Åpne § 1-3
Må en leieavtale være skriftlig for å være gyldig?

Avtale om leie av bolig kan inngås både skriftlig og muntlig. Hvis avtalen er muntlig, skal den likevel skrives ned dersom en av partene ber om det.

Åpne § 1-4
Teller en melding som rettidig sendt selv om den kommer fram for sent?

Regelen sier at hvis en part sender en melding etter loven på en måte som er forsvarlig, teller meldingen som gitt i tide selv om den kommer for sent fram eller ikke når fram til mottakeren.

Åpne § 1-5
Hvilke regler brukes for å regne ut frister i husleieloven?

Fristene som er nevnt i husleieloven skal regnes ut på samme måte som fristene i domstolsloven §§ 146, 148 og 149.

Åpne § 1-6
Dekker husleieloven erstatning hvis noen blir skadet?

Skade på person dekkes ikke av lovens regler om erstatning. Tap som ikke skyldes mislighold følger vanlige erstatningsregler, ikke husleielovens egne regler.

Åpne § 1-7
Kan utleier nekte meg bolig på grunn av religion?

Utleier kan ikke legge vekt på ting som kjønn, religion, funksjonsnedsettelse eller alder når noen skal leie bolig. Slike forhold kan heller ikke brukes som grunn til å nekte noen å bo i husstanden, framleie eller overta leieforholdet.

Åpne § 1-8

Endringshistorikk

Følg endringer (RSS)

Hver oppføring er en kunngjøring i Norsk Lovtidend som endret denne loven.

  1. 2025

  2. 2009

  3. 2007

Forarbeider og bakgrunn

Innst. 336 L (2025–2026)Forarbeider

Innstilling til Stortinget fra kommunal- og forvaltningskomiteen

Stortinget · 19. mai 2026

Innst. 430 L (2023–2024)Forarbeider

Innstilling til Stortinget fra kommunal- og forvaltningskomiteen

Stortinget · 7. juni 2024

Lovvedtak 118 (2016–2017)Forarbeider

Vedtak til lov om likestilling og forbud mot diskriminering (likestillings- og diskrimineringsloven)

Stortinget · 12. juni 2017

Innst. 389 L (2016–2017)Forarbeider

Innstilling til Stortinget fra familie- og kulturkomiteen

Stortinget · 1. juni 2017

Forskrifter med hjemmel i denne loven

1 forskrifter er fastsatt med hjemmel i Husleieloven.

Beslektede lover og forskrifter

Samme rettsområde — mest siterte først.