Lov

Nynorsk

Justis- og beredskapsdepartementet

Lov om løysingsrettar

lov/1994-12-09-64·24 paragrafer·Sist endret 1. januar 2018·Utforsk grafen

I kraft 1995-07-01Sist endret ved lov/2017-05-11-26 fra 2018-01-01

Fast eiendoms rettsforhold > Borettslag. Boligbyggelag Fast eiendoms rettsforhold > Sameie Fast eiendoms rettsforhold > Tinglysing. Registrering

Innhold24 paragrafer

§ 1

Hovudområdet for lova, definisjonar

Lova gjeld løysingsrettar til fast eigedom. Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte, er kalla forkjøpsrett. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld òg løysingsrettar til sameigepartar i fast eigedom, til eigarseksjon, til tomtefesterett og til særleg råderett over fast eigedom. Lova gjeld ikkje løysingsrettar som har heimel i lov, med mindre noko anna er fastsett.

Loven gjelder retten til å overta fast eiendom, som grunn og bygninger, på et senere tidspunkt eller når eiendommen bytter eier. Dette inkluderer også forkjøpsrett og rettigheter til sameieandeler eller tomtefesterett. Loven gjelder normalt ikke rettigheter som er bestemt i andre lover.AI

§ 2

Tilhøyrsle

Løysingsrett til fast eigedom gjeld òg tilhøyrsla til eigedomen. Føresegnene i avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 gjeld tilsvarande.

Retten til å løse ut fast eiendom inkluderer også alt som naturlig hører til eiendommen. Reglene i avhendingsloven om hva som følger med ved salg gjelder også her.AI

Se ogsåAvhendingslova § 3-4 Avhendingslova § 3-6referert av 2 →

§ 3

Aksjar og selskapspartar

Løysingsrettar til aksjar eller andre selskapspartar går inn under lova når selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap). Løysingsrettar som nemnt gjeld òg leigerett, innskot og liknande som er knytt til selskapsparten. Fyrste og andre ledd gjeld ikkje vedtektsfesta løysingsrettar i burettslag eller løysingsrettar som vert regulert av lov om aksjeselskaper §§ 4-19 til 4-23, lov om allmennaksjeselskaper §§ 4-19 til 4-23 og lov av 21. juni 1985 nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 2-29.

Loven gjelder for forkjøpsrett til aksjer eller andeler i selskaper som hovedsakelig eier og styrer fast eiendom. Dette inkluderer også tilknyttede leierettigheter og innskudd, men gjelder ikke for borettslag eller spesifikke regler i aksje- og selskapslovgivningen.AI

Noter (1)

EndringEndra med lover 13 juni 1997 nr. 44 (ikr. 1 jan 1999), 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 603).

Se ogsåAksjeloven § 4-19 Aksjeloven § 4-23 Selskapsloven § 2-29

§ 4

Høvet til å fråvike lova

Føresegnene i lova kan fråvikast i avtale eller anna rettsgrunnlag når ikkje noko anna er særskilt sagt.

Reglene i denne loven kan endres gjennom avtaler eller andre rettslige grunnlag, med mindre loven spesifikt sier at dette ikke er lov.AI

§ 5

Avtaleform og bruk av elektronisk kommunikasjon

Løysingsrett som vert skipa ved avtale, kan gjerast munnleg eller skriftleg. Ei munnleg avtale skal setjast opp skriftleg når nokon av partane krev det. Føresegna i førre punktum er ufråvikeleg. Krav etter §§ 10, 12 eller 13 om at tilbod, varsel eller krav skal vere skriftleg, er ikkje til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon om partane er samde om det.

En avtale om løsningsrett kan være både muntlig og skriftlig. Hvis en av partene krever det, må en muntlig avtale skrives ned. Elektronisk kommunikasjon kan brukes ved varsler og krav dersom partene er enige om det.AI

Noter (1)

EndringEndra med lov 21 des 2001 nr. 117 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 21 des 2001 nr. 1475).

Se ogsåLov om løysingsrettar § 10 Lov om løysingsrettar § 12 Lov om løysingsrettar § 13

§ 6

Lengstetid

Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år. Fyrste ledd gjeld ikkje løysingsrett a) som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den, b) til ein aksje eller annan part når retten tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameige. Løysingsrett som ligg til eit føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket, kan gjelde for opp til 50 år. Fyrste og tredje ledd er ufråvikelege.

Løysingsrett gjeld normalt i maksimalt 25 år. Det finst unntak for rettar knytte til fast eigedom eller partar i selskap. For føretak som treng grunn til utviding eller drift, kan retten gjelde i opptil 50 år.AI

referert av 3 →

§ 7

Overførings- og fråskiljingsforbod

Løysingsrett kan ikkje overførast eller gå i arv. Løysingsrett som nemnt i § 6 andre og tredje ledd fylgjer ved rettsovergang eigedomen, parten eller føretaket som retten ligg til, og kan ikkje skiljast ifrå.

Løsningsrett kan ikke overføres til andre eller arves. Retten følger eiendommen, personen eller foretaket den tilhører og kan ikke skilles fra dette.AI

Se ogsåLov om løysingsrettar § 6

§ 8

Rettsovergang til nærståande

Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande til bustadeigedom når eigedomen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når eit husstandsmedlem overtek eigedomen etter føresegnene i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører § 3. I dei tilfella som er nemnde i andre punktum kan forkjøpsrett likevel gjerast gjeldande dersom det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg. Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom og fritidseigedom.

Forkjøpsrett kan normalt ikke brukes hvis eiendommen overføres til nær familie eller personer som har bodd i samme husstand. Det gjelder også ved skifte etter skilsmisse, med mindre det er spesielle grunner som gjør at forkjøpsretten likevel bør gjelde.AI

Noter (1)

EndringEndra med lov 20 des 1996 nr. 106 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 8 juni 2001 nr. 571).

Se ogsåHusstandsfellesskapsloven § 3referert av 2 →

§ 9

Løysingsrett i samband med tenestetilhøve

Forkjøpsrett til ein bustadeigedom som eigaren har fått overta i samband med tenestetilhøve, kan utan hinder av § 8 fyrste ledd gjerast gjeldande dersom det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg. Løysingsrett til ein bustadeigedom kan ikkje gjerast gjeldande når eigaren sluttar i tenesta for å gå av med alderspensjon eller for å få uførepensjon eller uføretrygd. Paragrafen er ufråvikeleg.

En person med forkjøpsrett kan i visse tilfeller kreve å overta en bolig som eieren fikk som følge av sitt arbeid. Dette gjelder dersom det er spesielt viktig for den som har retten, og ikke virker urimelig. Retten gjelder ikke hvis eieren slutter på grunn av pensjon eller uførhet.AI

Noter (1)

EndringEndra med lover 20 juni 2003 nr. 55 (ikr. 1 jan 2004), 20 juni 2014 nr. 24 (ikr. 1 jan 2015 iflg. res. 20 juni 2014 nr. 799).

Se ogsåLov om løysingsrettar § 8omtalt i 1 kilde →

§ 10

Førehandstilbod

Ein eigar som ynskjer å avhende ein fast eigedom, kan gje forkjøpsrettshavaren skriftleg tilbod om å få overta den på nærare vilkår i samsvar med forkjøpsretten, med frist to månader frå mottakinga av varselet til å seie ifrå skriftleg om han eller ho godtek tilbodet. Det skriftlege tilbodet skal opplyse om verknaden av at forkjøpsrettshavaren ikkje aksepterer tilbodet innan fristen, jf. tredje ledd. Aksepterer forkjøpsrettshavaren tilbodet innan fristen, er eigaren bunden til å stå ved tilbodet. Dersom forkjøpsrettshavaren ikkje aksepterer, kan eigaren innan to år deretter avhende eigedomen på same eller like strenge eller strengare vilkår til kven eigaren vil utan hinder av forkjøpsretten. Vert eigedomsavhending som nemnt i tredje ledd gjennomført, kan forkjøpsretten ikkje gjerast gjeldande ved dette eigarskiftet eller seinare.

En eier kan gi et skriftlig tilbud til den som har forkjøpsrett før en eiendom selges. Dersom tilbudet ikke aksepteres innen fristen, kan eieren selge eiendommen til andre på samme eller strengere vilkår innen to år.AI

referert av 1 →

§ 11

Utløysing av forkjøpsrett

Eigedomsavhending utløyser forkjøpsrett frå den tid då det er avtala på bindande måte at eigedomen skal gå over til ny eigar. Tvangssal utløyser forkjøpsrett som ikkje er sett til side etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21, frå den tid det ligg føre rettskraftig stadfestingsorskurd etter tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-30 og 11-51, jf. § 11-23. Arv utløyser forkjøpsrett frå arvefallet. Kan retten berre gjerast gjeldande mot somme av arvingane, lyt det fyrst vere bindande avgjort på skifte kven av dei som skal overta eigedomen. Avtale som gjev rett til leige i meir enn 10 år, utløyser forkjøpsrett til eigedomen. Dette gjeld ikkje avtale om tilfang til drift av eit føretak. Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.

Bestemmelsen forklarer når en forkjøpsrett kan brukes. Dette skjer ved salg, tvangssalg, arv, lange leieavtaler eller når kontrollen over et selskap som eier eiendommen endres.AI

Se ogsåTvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-30 Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-51 Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23referert av 2 →

§ 12

Frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande

Forkjøpsrett lyt gjerast gjeldande innan seks månader etter at forkjøpsrettshavaren fekk eller burde skaffa seg kunnskap om dei rettshøve som utløyser retten etter § 11. Ein part i rettshøvet kan gje skriftleg varsel til forkjøpsrettshavaren med frist til å gjere retten gjeldande innan to månader frå det tidspunkt varselet er kome fram til forkjøpsrettshavaren. Når forkjøpsrett ikkje er gjort gjeldande til tid som nemnt i fyrste eller andre ledd, kan forkjøpsretten ikkje gjerast gjeldande ved dette eigarskiftet eller seinare.

Forkjøpsretten må brukes innen seks måneder etter at man fikk eller burde ha fått kunnskap om situasjonen. En part kan sende skriftlig varsel som setter fristen til to måneder. Hvis fristen utløper uten at retten brukes, faller den bort for dette og senere eierskifter.AI

Se ogsåLov om løysingsrettar § 11referert av 3 →

§ 13

Løysingskravet

Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i løysingsrett skal setjast fram skriftleg. Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i annan løysingsrett enn forkjøpsrett skal setjast fram overfor eigaren av eigedomen. Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i forkjøpsrett etter § 11 fyrste ledd, skal setjast fram overfor avhendaren og ervervaren av eigedomen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal etter § 11 andre ledd er det nok at kravet vert sett fram overfor ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved arv etter § 11 tredje ledd, skal kravet setjast fram overfor tingretten dersom arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram overfor arvingane eller deira representant, eller den som har overteke eigedomsretten til eigedomen. Løysingskrav framsett mot den som har grunnboksheimel til eigedomen, er alltid nok til å bryte fristane etter § 12 fyrste og andre ledd. Det same gjeld løysingskrav som er sendt til tingretten, endå om buet er overteke til sjølvskifte eller uskifte. Når løysingskravet er framsett, kan eigaren med skriftleg varsel til løysingsrettshavaren setje ein frist på ein månad til å gje fullgod trygd for oppgjeret ved garantifråsegn frå bank eller trygdelag. Tvist om storleiken på garantisummen og om det skal reknast rente av fastsett løysingssum, kan avgjerast av tingretten ved orskurd.

Krav om å overta en eiendom basert på løsningsrett skal sendes skriftlig. Reglene bestemmer hvem kravet skal sendes til, avhengig av hvilken type rett og situasjon det er snakk om. Eieren kan kreve skriftlig garanti for betaling innen en måned.AI

Noter (1)

EndringEndra med lov 30 aug 2002 nr. 67 (ikr. 1 jan 2003 iflg. res. 30 aug 2002 nr. 938).

Se ogsåLov om løysingsrettar § 11 Lov om løysingsrettar § 12referert av 3 →

§ 14

Om rettar og plikter

Skal eigedomen ved sal gå over til ein ny eigar som enno ikkje har fått skøyte eller overteke bruken av eigedomen, går den nye eigarens rettar og plikter etter avtala over på forkjøpsretthavaren frå den tid då løysingskrav etter § 13 tredje ledd fyrste punktum er kome fram til ervervaren. Vilkåret er at det ervervaren har lagt ut i samsvar med avtala, vert godtgjort av forkjøpsrettshavaren. Føresegna i § 13 siste ledd gjeld tilsvarande.

Hvis en eiendom selges til en ny eier, overføres den nye eierens rettigheter og plikter til personen med forkjøpsrett. Dette skjer fra det tidspunktet kravet om forkjøpsrett er meldt, forutsatt at forkjøpsrettshaveren beviser at kjøpesummen er betalt.AI

Se ogsåLov om løysingsrettar § 13

§ 15

Frist for å gje eigedomen frå seg

Når løysingskrav er framsett, har eigaren krav på så lang frist med å gje ifrå seg bruken av eigedomen og skøyte at eigaren får rimeleg høve til å områ seg. Det same gjeld ein ny eigar som alt har overteke eigedomen.

Når et krav om løsning er fremmet, skal eieren få en rimelig frist til å flytte og overføre eiendommen. Dette gjelder også for nye eiere som allerede har overtatt eiendommen.AI

§ 16

Avgrensing i rådvelde når løysingskrav er framsett

Når løysingskrav er framsett, må eigaren eller innehavaren ikkje forringe eigedomen ved riving av bygningar, hogst i skog ut over verdauken på grunn av tilveksten frå då av eller på annan måte. Heller ikkje må det gjerast særlege påkostnader eller andre endringar som skaper vanskar for gjennomføringa av løysingskravet.

Når et krav om løsning er fremmet, kan ikke eieren rive bygninger, utføre hogst utover naturlig tilvekst eller gjøre andre endringer som forringer eiendommen. Det er heller ikke lov å gjøre kostbare tiltak eller endringer som gjør det vanskelig å gjennomføre kravet.AI

§ 17

Avkasting og kostnader

Løysingsrettshavaren har rett til avkasting eigedomen gjev frå det tidspunkt løysingsrettshavaren overtek bruken av eigedomen. Frå same tidspunkt svarar løysingsrettshavaren for kostnadene ved eigedomen.

Den som har løsningsrett, har rett tilt avkastningen eiendommen gir fra det tidspunktet vedkommende overtar bruken. Samtidig overtar denne personen ansvaret for alle kostnader knyttet til eiendommen.AI

§ 18

Omgjering og heving

Ei avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett, kan avhendaren med verknad for forkjøpsrettshavaren gjere om inntil forkjøpsrettshavaren har fått skriftleg varsel om eigedomsavhendinga (§ 12 andre ledd), eller inntil avhendaren har motteke løysingskrav (§ 13). Avhendaren har rett til å heve avtala etter vanlege reglar om mishald også for ein forkjøpsrettshavar som har reist løysingskrav.

En person som selger en eiendom kan endre eller heve salgsavtalen før den som har forkjøpsrett får skriftlig varsel eller sender et krav om å løse eiendommen. Det er også mulig å heve avtalen ved kontraktsbrudd, selv etter at forkjøpsretten er erklært.AI

Se ogsåLov om løysingsrettar § 12 Lov om løysingsrettar § 13

§ 19

Løysingssum

Når løysingssummen skal setjast til den pris eigedomen vert selt for til andre og eigedomen openbert er selt til underpris, eller skiftar eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Det same gjeld også elles når det ikkje er heimel for å fastsetje løysingssummen på anna grunnlag. Når løysingssummen etter skipingsgrunnlaget er fastsett til ein fast sum, skal løysingsrettshavaren godtgjere verdauken av særlege påkostnader som er gjort på eigedomen etter at løysingssummen opphavleg vart fastsett. Kår eller andre naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, kan etter krav frå ein av partane reknast om i pengar.

Reglene bestemmer hvordan prisen for å løse ut en eiendom skal fastsettes. Hvis eiendommen selges for lavt eller gis bort, skal vanlig markedspris brukes. Investeringer som øker verdien kan i visse tilfeller gi rett til tilleggsbetaling.AI

referert av 1 →

§ 20

Regulering av løysingssum

Fast løysingssum kan etter krav frå nokon av partane regulerast når det har gått lenger enn 10 år sidan summen vart fastsett, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva. Ved reguleringa av løysingssummen skal eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn. Var løysingssummen opphavleg sett lågare enn full pris, skal det takast omsyn til det.

En fastsatt løsningssum kan justeres hvis det har gått over 10 år, eller ved spesielt store endringer i prisnivået. Ved justering legges eiendommens verdi til grunn, og det skal tas hensyn til om summen opprinnelig var satt lavere enn full pris.AI

§ 21

Kostnader

Løysingsrettshavaren svarar for kostnadene i samband med gjennomføringa av løysinga.

Den som har rett til å løyse ut noe, må betale for utgiftene som oppstår når dette blir gjennomført.AI

referert av 1 →

§ 22

Skjønn

Avgjerd i samsvar med §§ 19 til 21 høyrer under skjønn. Skjønnet vert styrt av jordskifteretten.

Avgjørelser etter visse bestemmelser i loven skal avgjøres gjennom skjønn. Det er jordskifteretten som styrer denne prosessen.AI

Noter (1)

EndringEndra med lover 25 juni 2004 nr. 53 (ikr. 1 jan 2006 iflg. res. 19 aug 2005 nr. 901) som endra med lov 17 juni 2005 nr. 84, 11 mai 2017 nr. 26 (ikr. 1 jan 2018 iflg. res. 11 mai 2017 nr. 563).

Se ogsåLov om løysingsrettar § 19 Lov om løysingsrettar § 21omtalt i 1 kilde →referert av 1 →

§ 23

Ikraftsetjing

Lova tek til å gjelde frå den dagen Kongen fastset. Lova gjeld ikkje for løysingsrettar der løysingskrav er framsett før lova har teke til å gjelde. Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såleis at løysingsrett tidlegast fell bort 20 år etter at lova har teke til å gjelde.

Loven trer i kraft på en dato fastsatt av kongen. Den gjelder ikke for krav som ble fremmet før loven trådte i kraft. Regler om lengstetid fører til at løsingsrett tidligst bortfaller 20 år etter at loven begynte å gjelde.AI

Noter (1)

Note 1Frå 1 juli 1995 iflg. res. 9 des 1994 nr. 1078 .

Se ogsåLov om løysingsrettar § 6

§ 24

Endringar i andre lover

Frå den tida lova tek til å gjelde, skal fylgjande føresegner i andre lover endrast slik: – – –

Denne bestemmelsen slår fast at når denne loven begynner å gjelde, skal visse regler i andre lover endres.AI

Vanlige spørsmål

✨ AI-generert

Forenklede forklaringer laget med AI og kontrollert automatisk — les alltid selve lovteksten.

Hva betyr det å ha løsningsrett?

Åpne § 1

Gjelder løsingsretten også ting som hører til eiendommen?

Retten til å løse ut fast eiendom inkluderer også alt som naturlig hører til eiendommen. Reglene i avhendingsloven om hva som følger med ved salg gjelder også her.

Åpne § 2

Gjelder loven for selskaper som hovedsakelig eier fast eiendom?

Åpne § 3

Kan man avtale noe annet enn det som står i loven?

Reglene i denne loven kan endres gjennom avtaler eller andre rettslige grunnlag, med mindre loven spesifikt sier at dette ikke er lov.

Åpne § 4

Kan en avtale om løsningsrett være muntlig?

Åpne § 5

Kor lenge gjeld ein løysingsrett normalt?

Åpne § 6

Kan jeg overføre løsningsretten til noen andre?

Løsningsrett kan ikke overføres til andre eller arves. Retten følger eiendommen, personen eller foretaket den tilhører og kan ikke skilles fra dette.