Hopp til innhold
Lov
Nynorsk
Justis- og beredskapsdepartementet

Lov om avhending av fast eigedom

Avhendingslova

lov/1992-07-03-93·60 paragrafer·Sist endret 1. januar 2022·Utforsk grafen
I kraft 1993-01-01Sist endret ved lov/2019-06-07-20 fra 2022-01-01
Fast eiendoms rettsforhold > Avhending
Innhold60 paragrafer

Kapittel 1. Allmenne føresegner

§ 1-1

Kva lova gjeld

(1) Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretningar som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m. m.) og av tomtefesterett. (2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). (3) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala. (4) Avtale om vidaresal av rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1 a skal ikkje reknast som avhending av fast eigedom. Ved slikt vidaresal til ein forbrukar, kan vidareseljaren likevel ikkje krevje utbetalt vederlag for retten som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren (meirverdi), før kjøparen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet. Dersom entreprenøren ikkje fullfører arbeidet, fell kjøparen si plikt til å betale slik meirverdi bort. Føresegnene i andre og tredje punktum kan ikkje fråvikast ved avtale. (5) Ved byte vert kvar part rekna som seljar av den eigedomen parten let frå seg og kjøpar av den eigedomen som kjem i byte. (6) Ved gåve gjeld berre §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. For givaren gjeld det som er fastsett for seljar, og for mottakaren det som er fastsett for kjøpar.

Loven gjelder ved frivillig salg, bytte eller gave av fast eiendom, som inkluderer grunn, bygninger og eierleiligheter. Den gjelder ikke for avtaler om oppføring av ny bolig etter bustadoppføringsloven.AI

Endret 7. juni 2019
Endringshistorikk (2)
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 13 juni 1997 nr. 43 (ikr. 1 juli 1998), 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011 iflg. res. 10 des 2010 nr. 1570, nytt fjerde ledd gjeld berre for avtalar om vidaresal som er inngått etter 1 juli 2011), 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåBustadoppføringslova § 1Bustadoppføringslova § 1aAvhendingslova § 1-3Avhendingslova § 2-1omtalt i 3 kilder →referert av 1 →

§ 1-1a

Andel i burettslag

(1) Lova gjeld tilsvarande for avtalar om avhending av andel i burettslag og avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. (2) Dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, skal avtalen opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa. (3) Likt med andel i burettslag skal reknast registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-13 andre ledd. (4) Pantetrygd etter § 2-9 skal gjelde andelen. Panteretten får rettsvern etter same reglar som for rettsstiftingar i andelen elles.

Lovens regler gjelder også for kjøp og salg av borettslagsandeler. Ved profesjonelt salg skal det opplyses om pris og fellesgjeld, samt summen av disse.AI

Noter (1)
  • EndringFøyd til med lov 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 603), endra med lov 3 sep 2010 nr. 54 (ikr. 1 jan 2011, etter res. 3 sep 2010 nr. 1238).

Se ogsåBurettslagslova § 2-13Avhendingslova § 2-9omtalt i 1 kilde →referert av 3 →

§ 1-2

Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp

(1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale. (2) Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan § 1-1a andre ledd, § 1-3, § 2-6 første ledd tredje punktum, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 6-1 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen. (3) Med forbrukarkjøp er meint kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd.

Loven kan i utgangspunktet endres gjennom avtale, med mindre loven sier noe annet. I forbrukerkjøp finnes det imidlertid flere regler som ikke kan endres til ulempe for kjøperen.AI

Endret 7. juni 2019
Endringshistorikk (2)
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 13 juni 1997 nr. 43 (ikr. 1 juli 1998), 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002), 25 apr 2008 nr. 11 (ikr. 1 juli 2008 iflg. res. 25 apr 2008 nr. 413), 3 sep 2010 nr. 54 (ikr. 1 jan 2011 iflg. res. 3 sep 2010 nr. 1238).

Se ogsåAvhendingslova § 1-1aAvhendingslova § 1-3Avhendingslova § 2-6Avhendingslova § 3-3omtalt i 3 kilder →referert av 3 →

§ 1-3

Avtaleform

Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Er avtala gjort munnleg, skal ho setjast opp skriftleg når ein av partane krev det.

Avtaler om salg av fast eiendom kan inngås både skriftlig og muntlig. Hvis avtalen er gjort muntlig, skal den skrives ned dersom en av partene ber om det.AI

Endret 10. april 2019
Endringshistorikk (2)

referert av 2 →

Kapittel 2. Førebuing og gjennomføring av avhendinga m m

§ 2-1

Oppmålingsforretning og matrikkelføring

Krev fullføring av salet at det blir halde oppmålingsforretning og sett fram krav om matrikkelføring, skal seljaren syte for dette så snart avtala er bindande.

Hvis det kreves oppmålingsforretning og matrikkelføring for at salget skal kunne fullføres, er det selgeren som må sørge for at dette blir gjort. Dette skal skje så snart avtalen er bindende.AI

Noter (1)
  • EndringEndra med lov 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600).

referert av 1 →

§ 2-2

Klargjering for overtaking

Når kjøparen overtek bruken av eigedomen, skal romma vere rydda og reingjorte. Eigedomen skal også elles vere rydda.

Når kjøperen overtar boligen, skal alle rom og resten av eiendommen være ryddet og rengjort.AI

§ 2-3

Heimelsoverføring og overtakingstid

Når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje skøyte av seljaren. På same vilkår kan kjøparen krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande.

Kjøparen kan krevje skøyte når alle plikter i avtalen er oppfylte. Kjøparen kan også krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtalen vart bindande, føreset at pliktene er oppfylte.AI

referert av 1 →

§ 2-4

Vågnaden for eigedomen

(1) Når vågnaden for eigedomen er gått over på kjøparen, fell ikkje kjøparens plikt til å svare heile kjøpesummen bort ved at eigedomen vert øydelagt eller skada som følgje av ei hending som seljaren ikkje svarer for. (2) Vågnaden går over på kjøparen når kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Får seljaren ikkje overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen, har kjøparen vågnaden frå det tidspunkt kjøparen kunne ha fått overteke bruken. (3) Har seljaren forsikra eigedomen mot øydelegging eller skade som nemnt i fyrste ledd, har kjøparen retten etter forsikringsavtala dersom eigedomen vert øydelagt eller skadd etter at avhendingsavtala vart bindande, med mindre seljaren kan seie seg løyst frå avhendingsavtala. Seljaren har plikt til å føre over retten etter forsikringsavtala når kjøparen krev det og kjøparen sjølv har oppfylt sine skyldnader etter avhendingsavtala.

Når kjøperen har overtatt eiendommen, er det kjøperen som bærer risikoen for skader som selgeren ikke er ansvarlig for. Dette betyr at kjøperen fortsatt må betale hele kjøpesummen selv om eiendommen blir ødelagt. Selger skal overføre forsikringsrettigheter dersom kjøper krever det.AI

Endret 7. juni 2019

referert av 2 →

§ 2-5

Avkasting og kostnader

Seljaren har retten til avkasting eigedomen gir til det tidspunkt kjøparen overtek bruken av eigedomen. Til same tidspunkt svarer seljaren for kostnadene ved eigedomen. Førre punktum gjeld likevel ikkje der seljaren ikkje får overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen.

Selgeren har rett til inntekter fra eiendommen og må betale kostnadene frem til kjøperen overtar bruken. Dette gjelder ikke dersom kjøperen er årsaken til at overtakelsen blir forsinket.AI

referert av 1 →

§ 2-6

Salskostnader

(1) Seljaren ber alle kostnadene med å gjere eigedomen ferdig for sal. Det gjeld òg kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring, og sakkunnig hjelp til dette. Seljaren ber òg vederlag etter burettslagslova § 4-6 og eierseksjonsloven § 63 a. (2) Er det nytta meklar, skal kostnadene til denne berast av den av partane som har gitt meklaren oppdraget. (3) Kjøparen ber andre kostnader ved kjøpet, slik som til dømes dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kostnadene ved konsesjonsførehaving.

Seljaren betaler for å gjere eigedomen klar til sal, inkludert oppmåling og matrikkelføring. Meklarkostnader vert betalte av den parten som har hyra meklaren. Kjøparen betaler andre kostnader ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr.AI

Endret 10. april 2019
Endringshistorikk (3)
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 25 apr 2008 nr. 11 (ikr. 1 juli 2008 iflg. res. 25 apr 2008 nr. 413), 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600, som endra med res. 4 des 2009 nr. 1453), 20 jan 2012 nr. 7 (ikr. 20 jan 2012 iflg. res. 20 jan 2012 nr. 36), 10 apr 2019 nr. 13 (ikr. 1 jan 2020 iflg. res. 10 apr 2019 nr. 474).

Se ogsåBurettslagslova § 4-6Eierseksjonsloven § 63 aomtalt i 3 kilder →referert av 2 →

§ 2-7

Tilsyn med eigedomen

(1) Tek ikkje kjøparen over bruken av eigedomen til fastsett tid, har seljaren plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva. (2) Vil kjøparen seie seg løyst frå avtala etter å ha overteke bruken av eigedomen, har kjøparen likevel plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva. (3) Den som har tilsyn med eigedomen etter fyrste eller andre ledd, har rett til dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsynet.

Selgeren har plikt til å passe på eiendommen dersom kjøperen ikke overtar til avtalt tid. Hvis kjøperen har overtatt, men senere hever avtalen, er det kjøperen som må passe på eiendommen. Den som passer på eiendommen, har rett til å få dekket rimelige kostnader.AI

§ 2-8

Vågnaden for sending av melding

Dersom ein part gir melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gitt i tide sjølv om ho vert forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle.

Hvis man sender en lovlig melding på en forsvarlig måte, kan man hevde at den er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer frem som planlagt.AI

§ 2-9

Pantetrygd

Dersom kjøparen har betalt heile eller delar av kjøpesummen, men ikkje fått heimel til eigedomen eller overteke bruken av han, har kjøparen panterett i eigedomen til trygd for kravet om tilbakeføring av ytt vederlag. Med omsyn til rettsvern og tinglysing gjeld pantelova § 6-1 fjerde ledd.

Hvis en kjøper har betalt for en eiendom uten å ha fått skjøtet eller tatt over boligen, får kjøperen en panterett i eiendommen. Dette sikrer at pengene kan betales tilbake.AI

Noter (1)
  • EndringEndra med lov 20 juni 2003 nr. 45 (ikr. 1 juli 2003 iflg. res. 20 juni 2003 nr. 712).

Se ogsåPanteloven § 6-1referert av 1 →

§ 2-10

Regulering og avløysing av terminvis betaling

(1) Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. (2) Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløyst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida. (3) Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. fyrste ledd, og kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien, jf. andre ledd.

Reglene bestemmer hvordan faste, gjentakende betalinger som ikke er avdrag på kjøpesummen, skal justeres etter pengeverdien. Det er også mulig å erstatte disse betalingene med ett enkelt beløp etter 50 år.AI

Noter (1)
  • EndringFøyd til med lov 20 des 1996 nr. 106 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 8 juni 2001 nr. 571).

referert av 3 →1 forskrift →

§ 2-11

Garanti for oppfylling av avtalen

Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.

Seljaren skal stille garanti ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som er seld innan seks månader etter fullføringa. Dette gjeld når seljaren driv næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.AI

Endret 15. mai 2018
Noter (1)
  • EndringFøyd til med lov 15 mai 2018 nr. 18 (ikr. 1 jan 2019 iflg. res. 15 mai 2018 nr. 723).

Se ogsåBustadoppføringslova § 12 første leddomtalt i 1 kilde →

Kapittel 3. Tilstand og tilhøyrsle

§ 3-1

Innleiande føresegn om manglar

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt. (2) Ved vurderinga av om eigedomen har ein mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare. (3) Seljaren svarer og for ein mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt. (4) Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien.

En eiendom har en mangel hvis den ikke samsvarer med det som er avtalt. Det er tilstanden på det tidspunktet kjøperen overtok eiendommen som avgjør om det foreligger en mangel. Kjøper må selv dekke kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, med mindre boligen er solgt som ny.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 3-2Avhendingslova § 3-6Avhendingslova § 1-2Avhendingslova § 2-4omtalt i 2 kilder →referert av 2 →

§ 3-2

Generelle krav til tilstanden

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand. (2) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det. (3) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har eigedomen ein mangel om han ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

En eiendom har en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente basert på type, alder og synlig tilstand. Den kan også ha en mangel hvis den ikke passer til et spesielt formål selgeren kjente til, eller hvis den bryter med offentlige lovkrav ved forbrukerkjøp.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 1-2omtalt i 1 kilde →referert av 1 →

§ 3-3

Arealsvikt

(1) Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje ein mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt. (2) Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.

Det regnes ikke som en mangel om tomtearealet er litt mindre enn forventet, med mindre avviket er vesentlig eller selger har opptrådt klanderverdig. For bygninger er det en mangel om arealet er mer enn to prosent mindre, og utgjør minst én kvadratmeter, med mindre kjøper ikke la vekt på opplysningen.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

omtalt i 2 kilder →referert av 1 →

§ 3-4

Allment om tilhøyrsle

(1) Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha ein mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6. Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der. (2) Som tilhøyrsle vert mellom anna rekna: a) Ting som er på eigedomen og som etter lov, forskrift eller anna offentleg vedtak skal vere der. b) Ting som er kosta med offentlege tilskot særskilt til bruk på eigedomen. c) Faste tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen. d) Sameigepart, bruksrett, part i sams driftsting og driftstiltak, og medlemskap i samvirkeføretak, når dette ligg til eigedomen. e) Ikkje-forfalne festeavgifter og andre ikkje-forfalne krav knytt til eigedomen.

Regelen bestemmer hvilke gjenstander og rettigheter som følger med en eiendom ved et salg. Hvis det er usikkerhet, legges det vekt på om tingen er nødvendig for bruk av eiendommen eller om den er upraktisk å flytte.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 29 juni 2007 nr. 81 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 23 nov 2007 nr. 1287), 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 3-5Avhendingslova § 3-6omtalt i 1 kilde →referert av 3 →

§ 3-5

Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m. m

Til eit bustadhus og ein bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift, høyrer varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting.

Regelen forklarer hva som regnes som en del av et hus eller et næringsbygg ved et salg. Det gjelder ting som er fast montert eller spesielt tilpasset bygningen.AI

Endret 7. juni 2019

referert av 1 →

§ 3-6

Særskilt tilhøyrsle til landbrukseigedom

Til ein landbrukseigedom høyrer driftsplanar, reiskap og utstyr som anten er fast montert eller særskilt tilpassa eigedomen. Køyregreier med tilhøyrande reiskap følgjer ikkje med.

Når en landbrukseiendom selges, følger driftsplaner, verktøy og utstyr med dersom dette er fast montert eller spesielt tilpasset eiendommen. Kjøretøy og tilhørende utstyr følger ikke med salget.AI

referert av 4 →

§ 3-6 a

Grunn ved vassdrag

Ved avhending av grunn som støyter til vassdrag, følgjer den delen av vassdraget som ligg til, med så langt ikkje anna følgjer av avtale.
Noter (1)
  • EndringFøyd til med lov 24 nov 2000 nr. 82 (ikr. 1 jan 2001 iflg. res. 24 nov 2000 nr. 1169).
§ 3-7

Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

En eiendom har en mangel dersom selgeren har holdt tilbake viktig informasjon som selgeren kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å forvente. Dette gjelder dersom mangelen på informasjon kan antas å ha påvirket avtalen.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

omtalt i 2 kilder →referert av 3 →

§ 3-8

Uriktig opplysning om eigedomen

(1) Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. (2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

Det er en mangel ved eiendommen dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger, eller hvis eiendommen ikke stemmer med det som sto i annonsen eller salgsprospektet. Dette gjelder dersom opplysningene påvirket kjøpet og ikke ble rettet i tide.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

omtalt i 2 kilder →referert av 1 →

§ 3-9

Eigedom selt «som han er» eller liknande

(1) Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. (2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.

Selv om en eiendom selges 'som den er', kan det likevel være en mangel dersom tilstanden er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å forvente. I forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 3-7Avhendingslova § 3-8Avhendingslova § 1-2omtalt i 2 kilder →

§ 3-10

Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane. (2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Kjøper kan ikke klage på feil som var kjent eller burde vært kjent ved kjøpstidspunktet. Dette gjelder informasjon i salgsdokumenter og ting som kunne vært oppdaget ved befaring, med mindre selger har opptrådt uredelig.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 3-7omtalt i 2 kilder →referert av 2 →1 forskrift →

Kapittel 4. Kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side

Forseinking

§ 4-1

Innleiande føresegn

(1) Gir ikkje seljaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen a) krevje oppfylling etter § 4-2, b) heve etter § 4-3, c) krevje skadebot etter § 4-5, d) halde tilbake kjøpesummen etter § 4-6. (2) Med unntak av § 4-3 andre ledd gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver der seljaren ikkje i tide oppfyller andre skyldnader etter avtala.

Hvis selgeren ikke overleverer eiendommen eller skjøtet i tide, kan kjøperen kreve at avtalen oppfylles, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde tilbake betalingen. Dette gjelder så lenge forsinkelsen ikke skyldes kjøperen selv.AI

Se ogsåAvhendingslova § 4-2Avhendingslova § 4-3Avhendingslova § 4-5Avhendingslova § 4-6referert av 1 →

§ 4-2

Rett til oppfylling

(1) Kjøparen kan halde fast ved avtala og krevje at seljaren oppfyller skyldnadene sine. Dette gjeld likevel ikkje dersom oppfyllinga er hindra av omstende som seljaren ikkje kan overvinne, eller oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for seljaren at det vil stå i vesentleg mishøve til kjøparens interesse i at seljaren oppfyller. (2) Kjøparen taper retten til å krevje oppfylling dersom kjøparen ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet.

En kjøper kan kreve at selgeren oppfyller avtalen. Dette gjelder ikke dersom det er umulig for selgeren, eller hvis det vil være urimelig dyrt eller vanskelig sammenlignet med kjøperens behov. Retten til dette bortfaller hvis kjøperen venter for lenge med å kreve det.AI

Endret 25. april 2008

referert av 2 →

§ 4-3

Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Kjøparen kan og heve dersom seljaren ikkje overlet bruken av eigedomen innan ein rimeleg tilleggsfrist som kjøparen fastset. Før tilleggsfristen er ute kan kjøparen ikkje heve, med mindre seljaren har sagt at bruken ikkje vil verte overlate til kjøparen innan fristen. (3) For at kjøparen skal kunne heve etter fyrste eller andre ledd, må eigedomen ikkje ha vorte forringa medan kjøparen har vågnaden. Heving kan likevel skje når årsaka til forringinga er ei tilfeldig hending eller andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for, eller tiltak som er gjorde før kjøparen vart eller burde vorte merksam på det omstende som ligg til grunn for hevinga. Kjøparen taper heller ikkje retten til å heve dersom kjøparen yter seljaren vederlag for verdminken.

Kjøper kan heve avtalen hvis selger er vesentlig forsinket med å overlevere eiendommen. Det er også mulig å heve dersom selger ikke overleverer innen en rimelig tilleggsfrist, forutsatt at eiendommen ikke er blitt forringet mens kjøper hadde den.AI

referert av 2 →

§ 4-4

Verknadene av heving

(1) Vert avtala heva, fell kvar parts plikt til å oppfylle bort. (2) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje vert gitt fullgod trygd for kravet.

Hvis en avtale heves, slipper begge partene å oppfylle sine plikter. De som har betalt eller levert noe, har krav på å få dette tilbake.AI

referert av 2 →

§ 4-5

Skadebot

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av forseinkinga utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av ei hindring utanfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. (2) Ligg årsaka til forseinkinga hos ein tredjeperson som seljaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle avtala, er seljaren ansvarsfri berre om tredjepersonen og ville vere ansvarsfri etter føresegnene i fyrste ledd. (3) Seljaren er fri for ansvar så lenge hindringa varer. Fell hindringa bort, kan ansvar gjerast gjeldande frå då av dersom seljaren framleis plikter å oppfylle men ikkje gjer det. (4) Dersom forseinkinga eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap.

Kjøperen kan kreve erstatning for direkte tap ved forsinkelse, selv om selgeren ikke har skyld i det. Selgeren kan slippe ansvar hvis forsinkelsen skyldes en uforutsett hindring utenfor selgerens kontroll. Ved skyld fra selgerens side kan det kreves erstatning for både direkte og indirekte tap.AI

Se ogsåAvhendingslova § 7-1referert av 3 →

§ 4-6

Tilbakehaldsrett

Har kjøparen krav som følgje av forseinkinga, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

Hvis selgeren er forsinket, kan kjøperen holde tilbake en del av betalingen. Beløpet som holdes tilbake skal være nok til å sikre at kjøperens krav blir dekket.AI

Endret 10. april 2019
Endringshistorikk (2)

referert av 1 →

§ 4-7

Opplysningsplikt om hindring

Dersom seljaren vert hindra i å oppfylle avtala til rett tid, skal seljaren gi kjøparen melding om hindringa og kva slags følgjer hindringa vil få for oppfyllinga. Dersom seljaren ikkje gir kjøparen slik melding innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med hindringa, kan kjøparen krevje skadebot for tap som kunne vore unngått om kjøparen hadde fått melding i tide.

Hvis selgeren blir hindret i å gjennomføre avtalen til rett tid, må selgeren informere kjøperen om dette og hvilke konsekvenser det får. Hvis denne meldingen ikke kommer raskt nok, kan kjøperen kreve erstatning for tap som kunne vært unngått.AI

§ 4-8

Innleiande føresegn

(1) Ligg det føre ein mangel ved eigedomen, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen a) krevje retting etter § 4-10, b) krevje prisavslag etter § 4-12, c) heve etter § 4-13, d) krevje skadebot etter § 4-14, e) halde tilbake kjøpesummen etter § 4-15. (2) Føresegnene om manglar gjeld tilsvarande så langt dei høver for andre feil ved seljarens oppfylling.

Hvis eiendommen har en mangel som ikke er kjøperens feil, kan kjøperen kreve utbedring, prisavslag, heving, erstatning eller holde tilbake kjøpesummen. Reglene gjelder også for andre feil selgeren har gjort ved oppfyllelsen.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 4-10Avhendingslova § 4-12Avhendingslova § 4-13Avhendingslova § 4-14omtalt i 1 kilde →

§ 4-9

Kjøparens undersøking etter overtaking

Etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, skal kjøparen så snart det er rimeleg høve til det, undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier.

Etter at kjøparen har tatt over eigedomen, skal kjøparen undersøkje han så snart det er rimeleg. Undersøkinga skal gjerast slik god skikk tilseier.AI

§ 4-10

Retting av manglar

(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga. (2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. (3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning. (4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Krenking av retten etter fyrste ledd hindrar ikkje eit krav frå kjøparen om skadebot, men kjøparen kan måtte bere delar av tapet etter § 7-2 fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.

Selgeren kan ha rett eller plikt til å fikse feil ved eiendommen. Hvis selgeren tilbyr seg å utbedre en mangel, må kjøperen vanligvis godta dette. Kostnadene for utbedringen skal selgeren betale.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 13 juni 1997 nr. 43 (ikr. 1 juli 1998), 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 4-12Avhendingslova § 4-13Avhendingslova § 7-2omtalt i 3 kilder →referert av 3 →

§ 4-11

Melding om krav på retting

Kjøparen taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

Kjøperen mister retten til å kreve retting dersom melding om dette ikke gis samtidig med reklamasjonen eller innen rimelig tid etterpå. Dette gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.AI

Se ogsåAvhendingslova § 4-19referert av 1 →

§ 4-12

Prisavslag

(1) Har eigedomen ein mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag. (2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

Hvis en eiendom har en mangel, kan kjøperen kreve et prisavslag. Som hovedregel skal dette avslaget tilsvare kostnadene ved å utbedre mangelen.AI

Endret 7. juni 2019
Endringshistorikk (2)
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

omtalt i 2 kilder →referert av 2 →

§ 4-13

Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

Se ogsåAvhendingslova § 4-10Avhendingslova § 4-11Avhendingslova § 4-3Avhendingslova § 4-4referert av 2 →

§ 4-14

Skadebot

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av mangelen utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at årsaka til mangelen er ei hindring som nemnt i § 4-5 fyrste ledd. Føresegnene elles i § 4-5 gjeld tilsvarande. (2) Dersom mangelen eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, eller at eigedomen allereie på avtaletida ikkje var i samsvar med garanti frå seljaren, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap.

Kjøper kan kreve erstatning for direkte tap ved mangler, selv om selger ikke har gjort noe feil. Hvis selger har utvist skyld eller gitt en garanti som ikke er holdt, kan kjøper også kreve erstatning for indirekte tap.AI

Se ogsåAvhendingslova § 7-1Avhendingslova § 4-5referert av 1 →

§ 4-15

Tilbakehaldsrett

Har kjøparen krav som følgje av mangelen, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

Kjøparen kan halde tilbake delar av kjøpesummen dersom det er manglar ved det som er kjøpt. Dette er for å sikre at kravet som følgje av mangelen blir dekka.AI

referert av 1 →

§ 4-16

Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart

(1) Kjøparen kan gjere krav på grunn av ein mangel gjeldande mot tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart, i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren. (2) Kjøparen må gi tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart melding om kravet innan reklamasjonsfristen som gjeld for same kravet mot seljaren, og seinast innan fristen for reklamasjon som gjeld i forholdet mellom seljaren og dei tidlegare avtalepartane. (3) Ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, gjeld bustadoppføringslova § 37 tilsvarande.

Kjøperen kan rette krav mot tidligere selgere eller avtaleparter dersom selgeren selv kunne ha gjort det. Kravet må meldes innenfor de gjeldende reklamasjonsfristene.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lover 13 juni 1997 nr. 43 (ikr. 1 juli 1998), 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåBustadoppføringslova § 37omtalt i 1 kilde →

§ 4-17

Rettsmanglar m. m

(1) Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande dersom det ikkje følgjer av avtala at kjøparen skal overta eigedomen med dei avgrensingane som følgjer av tredjepersonens rett. Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 og beløpsgrensa i § 3-1 fjerde ledd gjeld likevel ikkje. (2) Kjøparen kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at eigedomen tilhøyrte ein annan enn seljaren då avtala vart inngått, og kjøparen var i aktsam god tru. (3) Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i eigedomen og dette vert motsagt frå seljaren, gjeld føresegnene i fyrste og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.

Hvis en annen person har rettigheter i eiendommen som kjøperen ikke var klar over, regnes dette som en mangel. Kjøperen kan i visse tilfeller kreve erstatning hvis selgeren ikke eide eiendommen da avtalen ble inngått.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 4-10Avhendingslova § 3-1omtalt i 1 kilde →

§ 4-18

Offentlegrettslege rådvaldsband

Hefter det offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande. Føresegna i § 3-1 fjerde ledd gjeld likevel ikkje.

Hvis det finnes offentligrettslige begrensninger eller heftelser på eiendommen, regnes dette som en mangel. Reglene for mangler gjelder derfor i slike tilfeller.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

Se ogsåAvhendingslova § 3-1omtalt i 1 kilde →

§ 4-19

Reklamasjon

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er. (2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid. (3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

Kjøperen må gi selgeren beskjed innen rimelig tid etter at en mangel ble oppdaget for å kunne kreve erstatning eller utbedring. Det er en absolutt frist på 5 år etter overtakelse, med mindre annet er avtalt. Denne fristen gjelder ikke dersom selgeren har handlet uærlig eller grovt uaktsomt.AI

Noter (1)
  • EndringEndra med lov 15 juni 2007 nr. 36.

omtalt i 1 kilde →referert av 2 →

Kapittel 5. Seljarens krav ved avtalebrot på kjøparens side

§ 5-1

Innleiande føresegn

(1) Dersom kjøparen ikkje betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtala, utan at dette står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for, kan seljaren a) krevje oppfylling etter § 5-2, b) heve etter § 5-3, c) krevje skadebot etter § 5-4, d) halde tilbake ytinga etter § 5-5, e) krevje renter etter § 7-3. (2) Dersom kjøparen ikkje tek over eigedomen i samsvar med lova eller avtala, og utan at dette står på seljaren eller omstende denne har vågnaden for, gjeld føresegnene i §§ 5-3 andre, tredje og fjerde ledd og 5-4 andre ledd.

Hvis kjøper ikke betaler eller følger avtalen, og det ikke er selgers skyld, kan selger kreve oppfyllelse, heve kjøpet, kreve erstatning, holde tilbake eiendommen eller kreve renter. Dette gjelder også dersom kjøper ikke tar over eiendommen.AI

Se ogsåAvhendingslova § 5-2Avhendingslova § 5-3Avhendingslova § 5-4Avhendingslova § 5-5

§ 5-2

Rett til oppfylling

(1) Seljaren kan halde fast ved avtala og krevje at kjøparen betaler kjøpesummen. Dette gjeld likevel ikkje så lenge betaling vert hindra av stans i betalingsformidlinga eller andre omstende utanfor kjøparens kontroll og som kjøparen ikkje kan overvinne. Har seljaren ikkje gitt skøyte eller overlate bruken av eigedomen til kjøparen, taper seljaren retten til å krevje oppfylling om seljaren ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet. (2) Om seljarens rett til å krevje at kjøparen oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, gjeld § 4-2 tilsvarande.

Selgeren kan kreve at kjøperen betaler kjøpesummen og holder fast ved avtalen. Dette gjelder ikke hvis betalingen hindres av forhold utenfor kjøperens kontroll. Retten til betaling kan gå tapt hvis selgeren venter urimelig lenge med å kreve dette.AI

Se ogsåAvhendingslova § 4-2referert av 1 →

§ 5-3

Heving

(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. (3) Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen. (4) Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala. (5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande.

Selgeren kan heve kjøpsavtalen dersom kjøperen begår et vesentlig avtalebrudd, for eksempel ved å ikke betale eller ikke overta eiendommen. Det er visse begrensninger på heving etter at eiendommen er overlevert eller skjøtet er tinglyst.AI

Se ogsåAvhendingslova § 4-4referert av 3 →

§ 5-4

Skadebot

(1) Seljaren kan krevje skadebot for tap på grunn av forseinka betaling. Dette gjeld likevel ikkje så langt kjøparen godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av stans i betalinga eller ei hindring utanfor kjøparens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. § 4-5 andre og tredje ledd gjeld tilsvarande. For krav på rente og skadebot for rentetap gjeld § 7-3. (2) Seljaren kan krevje skadebot etter føresegnene i § 4-5 for det tap seljaren lid som følgje av at a) kjøparen ikkje oppfyller ein annan skyldnad enn betaling av kjøpesummen, eller b) kjøparen ikkje i rett tid tek over eigedomen i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.

Selger kan kreve erstatning hvis kjøper betaler for sent, ikke oppfyller andre plikter eller ikke tar over eiendommen i tide når selger har en spesiell interesse av dette. Kjøper kan slippe erstatning hvis forsinkelsen skyldes forhold utenfor kjøpers kontroll.AI

Endret 10. april 2019

Se ogsåAvhendingslova § 4-5Avhendingslova § 7-3referert av 1 →

§ 5-5

Tilbakehaldsrett

Har seljaren ikkje gitt kjøparen utsetjing med betalinga eller oppfyllinga av andre skyldnader, plikter ikkje seljaren å gi skøyte eller overlate bruken av eigedomen utan at kjøparen oppfyller sine skyldnader.

Selgeren kan beholde eiendommen og nekte å gi fra seg skjøtet dersom kjøperen ikke oppfyller sine forpliktelser. Dette gjelder så lenge selgeren ikke har gitt kjøperen utsettelse for betaling eller andre plikter.AI

referert av 1 →

§ 5-6

Opplysningsplikt om hindring

Dersom kjøparen vert hindra i å oppfylle avtala til rett tid, skal kjøparen gi seljaren melding om hindringa og kva slags følgjer hindringa vil få for oppfyllinga. Dersom kjøparen ikkje gir seljaren slik melding innan rimeleg tid etter at kjøparen vart eller burde vorte kjent med hindringa, kan seljaren krevje skadebot for tap som kunne vore unngått om seljaren hadde fått melding i tide.

Hvis kjøper blir hindret i å gjennomføre kjøpet i tide, må kjøper gi selger beskjed om dette og hva det vil bety for avtalen. Hvis meldingen ikke kommer raskt nok, kan selger kreve erstatning for tap som kunne vært unngått.AI

Endret 10. april 2019
§ 5-7

Frist for å heve og krevje skadebot

(1) Når kjøpesummen er betalt, kan seljaren ikkje heve avtala med mindre seljaren gir kjøparen melding om det a) ved forseinking; før seljaren fekk vite om oppfyllinga frå kjøparens side, eller b) ved anna avtalebrot; innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med avtalebrotet, eller etter at ein rimeleg tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut. (2) Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid for å kunne gjere eit krav om skadebot gjeldande.

Hvis kjøpesummen er betalt, kan selgeren kun heve avtalen eller kreve erstatning dersom det gis beskjed til kjøperen innen rimelig tid. Ved forsinkelse må dette skje før selgeren får vite at kjøperen har oppfylt sin del av avtalen.AI

Se ogsåAvhendingslova § 5-3

Kapittel 6. Fellesføresegner om forventa avtalebrot m m

§ 6-1

Stansing ved forventa avtalebrot

(1) Ein part kan stanse oppfyllinga og halde ytinga si tilbake, dersom det etter at avtala er inngått, framgår av den andre partens handlemåte, eller av ein alvorleg svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle, at denne ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av skyldnadene sine. (2) Ein part som stanser oppfyllinga, må straks varsle den andre. Blir varsel ikkje gitt, kan den andre parten krevje skadebot for tap som kunne ha vore unngått om varsel var gitt. (3) Ein part som har stansa oppfyllinga, må halde fram å oppfylle dersom den andre parten gir fullgod trygd for si oppfylling.

En part kan stoppe sin del av avtalen dersom det er grunn til å tro at den andre parten ikke vil oppfylle sine vesentlige plikter. Den som stopper oppfyllelsen må varsle motparten straks. Oppfyllelsen må gjenopptas dersom det gis fullgod sikkerhet.AI

referert av 1 →

§ 6-2

Heving ved forventa avtalebrot

Er det før tida for oppfylling klårt at avtala vil bli broten på ein måte som ville gi ein part rett til å heve, kan denne heve avtala alt før tida for oppfylling. Heving kan avverjast dersom den andre parten straks gir fullgod trygd for at avtala vil bli oppfylt.

Hvis det er helt tydelig før levering at en avtale vil bli brutt på en måte som gir rett til heving, kan avtalen heves med en gang. Hevingen kan stoppes dersom motparten straks gir sikkerhet for at avtalen vil bli holdt.AI

§ 6-3

Insolvensførehaving

Vert ein av partane teken under insolvensførehaving, gjeld føresegnene i dekningslova kapittel 7.

Hvis en av partene i en avtale kommer under insolvensbehandling, er det reglene i dekningsloven kapittel 7 som gjelder.AI

referert av 1 →

Kapittel 7. Fellesføresegner om skadebot. Renter

§ 7-1

Omfanget av skadebota, indirekte tap

(1) Når ein part kan krevje skadebot, skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Dette gjeld likevel berre tap som den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet. (2) Der lova skil mellom direkte og indirekte tap, vert som indirekte tap rekna: a) Tap som følgje av nedsett eller bortfallen produksjon eller omsetnad. b) Tap som følgje av at eigedomen ikkje kan nyttast i samsvar med føresetnadene. c) Tapt forteneste som følgje av at ein kontrakt med ein tredjeperson fell bort eller ikkje vert rett oppfylt. d) Tap som følgje av skade på anna enn eigedomen sjølv, eller anna enn noko som har nær og direkte samanheng med det eigedomen etter føresetnadene skal brukast til. (3) Føresegna i andre ledd om kva som skal reknast som indirekte tap gjeld ikkje kostnader ved a) vanlege tiltak som kompenserer at eigedomen har ein mangel eller at seljaren ikkje gir frå seg skøyte eller overlet bruken av eigedomen til rett tid, eller b) tiltak som avgrensar anna tap enn det som er nemnt i andre ledd.

Erstatning skal dekke det økonomiske tapet et avtalebrudd har ført til. Dette gjelder kun tap som den ansvarlige kunne forutse. Loven skiller mellom direkte tap og indirekte tap.AI

Endret 7. juni 2019
Noter (1)
  • EndringEndra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

omtalt i 1 kilde →referert av 3 →

§ 7-2

Avgrensing av tapet. Lemping

(1) Forsømer parten å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må parten sjølv bere den tilsvarande delen av tapet. (2) Skadebota kan setjast ned dersom ho vil verke urimeleg for den ansvarlege parten ut frå omfanget av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og ut frå tilhøva elles.

Den som krever erstatning må prøve å begrense tapet sitt for å få fullt beløp. Erstatningen kan i noen tilfeller settes ned dersom den oppleves som urimelig sammenlignet med hva som er vanlig i lignende saker.AI

Endret 7. juni 2019

referert av 1 →

§ 7-3

Renter

Vert kjøpesummen eller annan uteståande sum ikkje betalt i tide, kan det krevjast rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling.

Hvis kjøpesummen eller andre utestående beløp ikke betales i tide, kan det kreves renter og erstatning for rentetap.AI

referert av 3 →

Kapittel 8. Ikraftsetjing. Endringar i andre lover

§ 8-1

Ikraftsetjing

(1) Lova gjeld frå den dagen Kongen fastset. (2) Lova får berre verknad for avtaler som kjem i stand etter at ho tek til å gjelde. § 2-10 gjeld likevel òg for eldre avtaler.

Loven trer i kraft på en dato fastsatt av kongen. Den gjelder kun for avtaler som er inngått etter at loven begynte å gjelde, med unntak av bestemmelsen i paragraf 2-10.AI

Noter (2)
  • EndringEndra med lov 20 des 1996 nr. 106 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 8 juni 2001 nr. 571).
  • Note 1Frå 1 jan 1993 iflg. res. 18 sep 1992 nr. 676 .

Se ogsåAvhendingslova § 2-10

§ 8-2

Endringar i andre lover

Frå den tida lova tek til å gjelde, skal følgjande føresegner i andre lover endrast slik: – – –

Denne bestemmelsen fastslår at når lova tek til å gjelde, skal det samtidig gjerast endringar i andre lover.AI

Vanlige spørsmål

✨ AI-generert

Forenklede forklaringer laget med AI og kontrollert automatisk — les alltid selve lovteksten.

Hva regnes som fast eiendom?

Loven gjelder ved frivillig salg, bytte eller gave av fast eiendom, som inkluderer grunn, bygninger og eierleiligheter. Den gjelder ikke for avtaler om oppføring av ny bolig etter bustadoppføringsloven.

Åpne § 1-1
Gjelder denne loven når man kjøper en borettslagsandel?

Lovens regler gjelder også for kjøp og salg av borettslagsandeler. Ved profesjonelt salg skal det opplyses om pris og fellesgjeld, samt summen av disse.

Åpne § 1-1a
Kan man avtale andre regler enn det som står i loven?

Loven kan i utgangspunktet endres gjennom avtale, med mindre loven sier noe annet. I forbrukerkjøp finnes det imidlertid flere regler som ikke kan endres til ulempe for kjøperen.

Åpne § 1-2
Må en avtale om salg av eiendom være skriftlig?

Avtaler om salg av fast eiendom kan inngås både skriftlig og muntlig. Hvis avtalen er gjort muntlig, skal den skrives ned dersom en av partene ber om det.

Åpne § 1-3
Hvem har ansvaret for oppmålingsforretning ved et sal?

Hvis det kreves oppmålingsforretning og matrikkelføring for at salget skal kunne fullføres, er det selgeren som må sørge for at dette blir gjort. Dette skal skje så snart avtalen er bindende.

Åpne § 2-1
Hvordan skal rommene være når kjøperen overtar?

Når kjøperen overtar boligen, skal alle rom og resten av eiendommen være ryddet og rengjort.

Åpne § 2-2
Når kan kjøparen krevje skøyte frå seljaren?

Kjøparen kan krevje skøyte når alle plikter i avtalen er oppfylte. Kjøparen kan også krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtalen vart bindande, føreset at pliktene er oppfylte.

Åpne § 2-3
Må jeg betale hele kjøpesummen hvis huset blir ødelagt etter overtaking?

Når kjøperen har overtatt eiendommen, er det kjøperen som bærer risikoen for skader som selgeren ikke er ansvarlig for. Dette betyr at kjøperen fortsatt må betale hele kjøpesummen selv om eiendommen blir ødelagt. Selger skal overføre forsikringsrettigheter dersom kjøper krever det.

Åpne § 2-4

Endringshistorikk

Følg endringer (RSS)

Hver oppføring er en kunngjøring i Norsk Lovtidend som endret denne loven.

  1. 2019

  2. 2018

  3. 2010

  4. 2008

Forarbeider og bakgrunn

Innst. 215 L (2018–2019)Forarbeider

Innstilling til Stortinget fra kommunal- og forvaltningskomiteen

Stortinget · 14. mars 2019

Innst. 92 L (2011–2012)Forarbeider

Innstilling fra energi- og miljøkomiteen om endringer i matrikkellova og tinglysingsloven mv.

Stortinget · 1. desember 2011

Innst. 354 L (2009–2010)Forarbeider

Innstilling til Stortinget fra energi- og miljøkomiteen

Stortinget · 9. juni 2010

Forskrifter med hjemmel i denne loven

3 forskrifter er fastsatt med hjemmel i Avhendingslova.

Beslektede lover og forskrifter

Samme rettsområde — mest siterte først.